L'avant-contrat peut revêtir deux formes : une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente appelé aussi promesse synallagmatique de vente.
Attention, la portée de votre engagement est différente selon chacun de ces contrats car ces deux actes n'ont pas la même portée juridique.
Un engagement des deux parties ou un engagement du seul vendeur : Le compromis engage au même titre les deux parties alors que la promesse engage plus le vendeur. Tout dépend donc de quel coté on se situe. Mais il ne faut pas oublier non plus que ces deux actes obéissent à une tradition. Grosso modo, au nord de la Loire, il est d'usage de signer une promesse unilatérale de vente alors qu'au sud, le compromis est de rigueur. Difficile dans ce contexte d'obliger l'une ou l'autre partie de cet avant-contrat à signer un document qui n'est pas d'usage local, faute de quoi le vendeur ou l'acquéreur ne signe rien et l'affaire ne se conclut pas.
Les modifications apportées par la loi SRU : La loi de Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 amène quelques modifications, pas tant au niveau de l'un ou l'autre de l'avant -contrat mais au niveau de la transaction elle-même faite ou non par un professionnel.
LA PROMESSE UNILATERALE
Le vendeur s'engage à vous céder le bien pendant un délai déterminé... La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à céder son bien à un éventuel acquéreur et à personne d'autre pendant un délai fixé dans cet avant-contrat et discuté entre les deux parties. Il donne donc une option à l'acquéreur, ce dernier ayant le délai pour lever l'option, c'est-à-dire acheter.
Vous devez déposer une somme d'argent égale à 10% du prix d'achat. En échange de cette promesse, le vendeur demande au futur acquéreur de verser une somme d'argent égale, en règle générale, à 10% du prix d'achat du bien. Il s'agit en fait d'une indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur si l'acquéreur renonce à acheter dans le délai d'option, sauf si l'annulation est la conséquence de la non-réalisation d'une condition suspensive.
Ce que vous pouvez réclamer au vendeur s'il rompt le contrat : De son côté, le vendeur est tenu de réserver son logement pendant la durée d'option accordée à l'acheteur. Si le vendeur se désiste, l'acquéreur peut l'obliger à signer l'acte définitif de vente en l'assignant devant le tribunal de grande instance, soit lui proposer un dédommagement équivalent au double de l'indemnité que l'acquéreur aurait eu à verser s'il n'avait pas levé l'option.
La forme du contrat : A noter que la promesse de vente peut être établie sous seing privé, entre les deux parties contractantes. Elle est établie en autant d'exemplaires que de signataires, plus un pour l'enregistrement. Celui-ci est obligatoire dans un délai de 10 jours auprès de la recette fiscale de l'acquéreur. Le cas échéant, elle serait frappée de nullité.
LE COMPROMIS DE VENTE
Une vente ferme et définitive : la promesse synallagmatique ou compromis de vente correspond à une vente ferme et marque l'engagement définitif et réciproque des deux parties. Chacune peut donc obliger l'autre à respecter son engagement et à l'y contraindre en allant devant le tribunal de grande instance.
Une clause prévoyant les sommes dues en cas de renoncement aux engagements : Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent se réserver la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les sommes dûes à l'autre partie du fait de la rupture de leur engagement.
LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF
Un acte authentique signé chez le notaire : Ce contrat, vous devez le signer chez un notaire qui authentifie l'acte. Bien que traditionnellement, c'est le notaire du vendeur qui se charge de l'opération, rien n'empêche l'acheteur de prendre son notaire.
Si les deux notaires participent à la transaction, ils se partagent les honoraires. Ce qui n'ajoute aucun frais supplémentaire pour le vendeur ni pour l'acquéreur.
Ce que vous devez payer à la signature : En signant l'acte définitif, en tant qu'acquéreur, vous devez verser la somme correspondante au prix d'achat, ajoutée des frais annexes. Ces derniers sont constitués de :
- les droits de mutation (4,80%)
- des frais liés à l'emprunt
- des débours (salaire du conservateur des hypothèques et coût des états hypothécaires, des frais de papier timbré, des émoluments du notaire réglementés par décret :
- 5% de 0 à 3048,98 € ;
- 3,30% de 3049,13 à 6097,96 € ;
- 1,65% de 6098,11 à 16769,39 € ;
- 0,825% au delà de 16769,39 €.
Attention aux notaires trop gourmands ! A noter que les notaires ont pour fâcheuse habitude de surévaluer les sommes dues au titre de frais annexes administratifs. Dans les trois mois après la vente, rappelez-les à l'ordre pour qu'ils vous remboursent le trop-perçu.
(sources Paruvendu.fr)
