jeudi 28 janvier 2010

Les secteurs d'intervention d'IMMOFRONTIERE où nous avons le plus de demandes....

Notre agence entre lac Léman et le Mont-Blanc est spécialisée dans la recherche de bien ou d'acquéreurs pour ses clients dans un périmètre bordant le lac Léman, un cordon frontalier inscrit dans le Genevois Haut-Savoyard qui touche naturellement une main d'oeuvre frontalière mais aussi des résidents suisses qui souhaitent s'installer en France.
La pénurie de logement à Genève pousse effectivement de plus en plus de Genevois à s'installer en zone frontalière pour arrêter de louer et surtout se trouver un logement a proximité immédiate de Genève. Annemasse constitue la première des demandes de nos clients, mais le périmètre court de Viry à Yvoire et de Gaillard, St-julien à La Roche sur Foron.

Voici la liste des communes les plus demandées par nos clients:

74800 Amancy
74100 Ambilly
74100 Annemasse
74930 Arbusigny
74160 Archamps
74800 Arenthon
74380 Arthaz-Pont-Notre-Dame
74140 Ballaison
74160 Beaumont
74380 Bonne
74130 Bonneville
74890 Bons-en-Chablais
74160 Bossey
74130 Brizon
74400 Chamonix-Mont-Blanc
74140 Chens-sur-Léman
74160 Collonges-sous-Salève
74920 Combloux
74130 Contamine-sur-Arve
74380 Cranves-Sales
74140 Douvaine
74800 Etaux
74100 Étrembières
74130 Faucigny
74160 Feigères
74250 Fillinges
74240 Gaillard
74420 Habère-Lullin
74420 Habère-Poche
74100 Juvigny
74140 Loisin
74380 Lucinges
74500 Lugrin
74470 Lullin
74890 Lully
74140 Machilly
74250 Marcellaz
74200 Margencel
74500 Maxilly-sur-Léman
74120 Megève
74140 Messery
74560 Monnetier-Mornex
74130 Mont-Saxonnex
74560 La Muraz
74540 Mûres
74380 Nangy
74140 Nernier
74500 Neuvecelle
74160 Neydens
74250 Peillonnex
74550 Perrignier
74930 Pers-Jussy
74160 Présilly
74930 Reignier-Ésery
74800 La Roche-sur-Foron
74140 Saint-Cergues
74160 Saint-Julien-en-Genevois
74500 Saint-Paul-en-Chablais
74800 Saint-Pierre-en-Faucigny
74930 Scientrier
74140 Sciez
74950 Scionzier
74250 La Tour
74520 Valleiry
74140 Veigy-Foncenex
74160 Vers
74150 Versonnex
74100 Vétraz-Monthoux
74250 Ville-en-Sallaz
74100 Ville-la-Grand
74580 Viry
74250 Viuz-en-Sallaz
74140 Yvoire


http://www.ghs74.fr/carte_du_territoire

mardi 26 janvier 2010

Stationner à ANNEMASSE...

Vous souhaitez acheter un bien à ANNEMASSE, mais ne savez pas comment organiser votre stationnement sans place privative ou sans garage: la solution pourrait résider dans les offres d'abonnement de la Ville. Un plan des zones vous permet de stationner facilement en zones vertes dans tout ANNEMASSE pour un coût modique  inférieur à 300 € pour les résidents soit 25 euros par mois ce qui est beaucoup moins cher qu'une location de place  ou d'un garage. Pour toute info complémentaire, contacter la Police Municipale d'ANNEMASSE. Vous profiterez également d'abonnements optimisés avec tarifs adaptés dans les parking SGAS d'Annemasse. Un bon moyen de palier l'absence de son garage.

jeudi 21 janvier 2010

Acheter une maison ancienne...

Un bien rare et donc cher : Alors que les maisons neuves sont, pour d'évidentes raisons foncières, construites en périphérie des villes, les demeures anciennes restent l'apanage des centres ou des grandes artères.

Les maisons anciennes restent très difficiles à trouver : beaucoup, suite à des successions, ont été vendues à des promoteurs qui les ont achetées au prix du terrain pour construire un immeuble.

Celles qui subsistent sont donc rares et loi du marché oblige, chères. Dans la gamme de prix des biens immobiliers, la maison ancienne bat tous les records : elle s'achète en moyenne 10 % de plus qu'un appartement, voire au-delà si un jardin l'accompagne.

Faites appel à un expert pour découvrir les défauts insoupçonnables. Pour autant, inutile d'acheter les yeux fermés. Une maison, aussi séduisante soit-elle, peut cacher des défauts insoupçonnables au premier abord. Pour éviter de mauvaises surprises, l'idéal est de faire réaliser par un organisme spécialisé ou un architecte, un diagnostic du bâti pour vérifier l'état de la charpente, des murs, des plafonds et planchers. Le professionnel vous donnera ainsi son avis sur la structure de la maison et en cas de travaux à envisager sur ce gros oeuvre, un chiffrage du coût des travaux.

Viennent ensuite des travaux moins lourds (électricité, sanitaire, réfection d'huisserie, transformation et aménagement de pièces...). là encore, l'oeil avisé du professionnel vous permettra de savoir sur quel budget tabler.

(Source Paruvendu.fr)

Acheter dans le neuf

Le constructeur se charge de toute la réalisation de votre maison sur un terrain dont vous êtes propriétaire. Il est donc votre unique interlocuteur. De plus, le contrat que vous signez avec lui l'oblige à vous fournir de nombreuses garanties.

Les modèles : du plan type au modèle personnalisé. La plupart des constructeurs proposent des modèles à partir de plans types. Si vous le souhaitez, vous pouvez personnaliser votre maison en mêlant les éléments empruntés à plusieurs modèles proposés. Mieux encore, certains constructeurs travaillant avec un bureau d'études ou un architecte salarié peuvent adapter ou concevoir l'avant-projet de votre maison pour vous faire du "sur-mesure".

La loi du 19 décembre 1990 : Une fois votre projet arrêté avec des plans bien définis, votre constructeur vous proposera de signer un contrat de construction de maisons individuelles qui doit être conforme à la loi du 19 décembre 1990. Ce contrat, fixé par le législateur, est très codifié : il oblige le maître d'oeuvre (le constructeur) à fournir au maître de l'ouvrage (le client) un certain nombre de garanties.

Le contrat doit comporter des mentions obligatoires :
- La désignation du terrain avec justification du titre de propriété ou d'une promesse de vente.
- La description précise de la maison à construire (plans, notice descriptive de la maison avec les caractéristiques des travaux indispensables à l'implantation et au fonctionnement de la maison, ainsi que les matériaux utilisés)
- Le prix de la maison, sa révision éventuelle et les modalités de paiement
- Les éventuelles clauses suspensives (non-obtention du permis de construire ou du prêt)
- La date d'ouverture du chantier et le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard
- La garantie de livraison à prix et délais convenus
- La garantie décennale.
- Ce contrat doit vous être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.
À partir de la réception, vous disposez de 7 jours pour vous rétracter sans donner de motifs. Vous serez alors remboursé des sommes versées à titre de garanties lors de la signature du contrat. Votre réponse doit être donnée par lettre recommandée avec AR.

La protection de l'acquéreur : Le constructeur ne s'engage pas seulement à vous livrer votre maison à prix et délais convenus. Il s'engage aussi à vous protéger contre d'éventuels incidents qui peuvent survenir, pendant 10 ans, à l'édifice bâti.
Ces garanties partent du jour où vous réceptionnez votre habitation. N'oubliez pas que cette réception doit être consignée dans un procès-verbal écrit et signé par les deux parties.

Il existe trois sortes de garanties :
- La garantie de parfait achèvement. Elle joue pour les désordres apparus lors de la première année, quelles que soient leur nature ou leur importance.
- La garantie de bon fonctionnement. Elle couvre, pendant 2 ans, tous les défauts affectant les éléments d'équipements dissociables du gros œuvre de la construction.
- La garantie décennale. Elle couvre pendant 10 ans toutes les malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Conseils et astuces
- Choisir un constructeur dont vous avez déjà vu des réalisations.
- Faites la part des choses entre des modèles exposés avec toutes options et le modèle de base.
- Retenez un constructeur avec qui vous pouvez dialoguer facilement pour discuter des plans, du style, des aménagements...
- Souscrivez obligatoirement l'assurance dommage ouvrage.

(sources: Paruvendu.fr)

Cernez vos besoins pour un achat immobilier

Les questions à vous poser

Choisir l'emplacement par rapport au lieu de travail ou en fonction de la qualité de vie ?
Choississez vous l'emplacement de votre logement par rapport à votre lieu de travail ou par rapport à l'environnement scolaire ou commercial ? L'idéal est de conjuguer les deux, mais cela ne s'avère pas forcément possible. Dans un contexte de mobilité professionnelle mais aussi de déplacement des entreprises, vous aurez sans doute à changer de lieu de travail. Inutile donc de vous obnubiler sur ce point. En revanche, en vous installant avec votre famille dans un secteur où sont déjà installés crèches, écoles, centres de loisir, espaces verts, commerces de proximité... vous vous éviterez bien des trajets inutiles. Pensez aussi au fait que vos enfants grandiront, pourront prendre les transports en commun. Aussi, privilégiez les quartiers bien desservis en bus, métro, RER, train.

Superficie : n' achetez ni trop petit... Ni trop grand ! Dans la mesure du possible, n'achetez pas trop exigu. Si vous êtes jeune, la famille a toutes les chances de s'agrandir. Si vous approchez de la quarantaine, l'espace devient un élément important du cadre de vie et les adolescents apprécient d'avoir leur coin bien à eux.
Néanmoins, ne tombez pas dans l'excès inverse : une trop grande surface est lourde à entretenir quotidiennement. Orientez votre recherche vers des logements où le volume et l'organisation des pièces sont bien conçus.

Maison ou appartement ? La maison est souvent plus vaste, se fait de plain-pied ou avec étage, dispose d'un jardin, d'un cellier, d'un garage... ces atouts ne doivent pas masquer un coût important d'entretien (toiture, ravalement, peintures...) et un emplacement hors du centre-ville, notamment en région parisienne.
Vivre en appartement impose un certain nombre de contraintes (voisinage, règlement collectif...), mais les charges sont partagées par la copropriété.

Neuf ou ancien ? Parquets, moulures, grandes hauteurs sous plafond pour l'ancien, mais aussi plomberie et circuits électriques à refaire, sans compter des m2 mal utilisés.
Dans le neuf, ce sont des surfaces mieux conçues, des équipements permettant de réaliser des économies d'énergie, mais aussi des volumes rectilignes, sans fantaisie, des plafonds plus bas... et parfois des emplacements moins centraux, la construction dans les meilleurs sites étant le plus souvent occupée par l'ancien.

Conseils et Astuces : Voici quelques conseils qui pourront vous aider
- évitez de faire une "fixation" sur un quartier. Allez prospecter des secteurs inconnus sans à priori, ils réservent parfois d'agréables surprises
- visitez le plus possible de logements anciens
- apprenez à lire les plans
- faites vous une grille de questions pour repérer vos envies et vos besoins en surfaces, prestations, environnement
- sachez sur quels points vous accepteriez de fléchir pour rester dans votre enveloppe budgétaire.

(sources Paruvendu.fr)

Acheter à deux sans être mariés

Pas facile d'acheter à deux sans être mariés. Avec ou sans Pacte civil de solidarité, la loi protège nettement moins chaque partenaire qu'en cas de mariage.

PACS ET UNION LIBRE

340 000 Pacs (métropole + Dom-Tom) ont été signés entre le 15 novembre 1999 et le 1er août 2005, selon le ministère de la justice. Un succès qui va crescendo : + 49,3% en 2005 par rapport à 2004.
Ne plus attendre 3 ans pour déclarer en commun les impôts a convaincu beaucoup de couples. Aux personnes pacsés, vient s'ajouter des milliers de couple vivant en union libre et qui échappent à tout recensement.
Restent que tous ces couples « pacsés » ou non, peuvent avoir envie d'acheter un logement. Ce qui passe souvent par la souscription d'un crédit. Mais pour qu'aucune des parties ne soit lésée en cas de séparation, mieux vaut prendre des précautions. Car au regard de la loi, les concubins demeurent des étrangers...

L'INDIVISION

Définition : L'indivision est le montage juridique le plus classique. Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Le cas échéant le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun.

Fonctionnement de l'indivision : Simple à mettre en oeuvre, l'indivision n'est pas toujours facile à vivre. La prise des décisions s'effectue à l'unanimité, ce qui n'a rien d'évident en outre comme le stipule le Code civil (article 815) « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Mettre fin à l'indivision : L'indivision peut prendre fin soit par ce que les concubins ne s'entendent plus, soit pour cause de décès.
Si les concubins ne s'entendent plus, le partage peut s'avérer la seule issue et il se solde souvent par la vente du logement. Soit à l'amiable, auquel cas le produit de la vente est réparti en fonction de l'investissement de chacun (quote part) ; soit, en cas de désaccord, il appartient au juge du tribunal de grande instance de trancher.
Si l'un des concubins décède alors qu'il avait des héritiers, l'indivision laisse peu de latitude au survivant. En effet ce sont les enfants ou la famille qui héritent de la quote-part du défunt. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataires liées aux héritiers.

Pallier aux éventuelles difficultés : la convention d'indivision. Pour pallier ces difficultés, il est conseillé de prévoir au moment de l'indivision la signature d'une convention devant notaire, appelée convention d'indivision. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement, son intérêt tient aussi à la possibilité de prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. Faut-il encore que le survivant en ait les moyens.

Pallier aux éventuelles difficultés : le démembrement de la propriété. On peut aussi acquérir en nue-propriété et usufruit croisés. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin.

LA SCI

Création d'une société : Dans une société civile immobilière (SCI), ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds.

Fonctionnement et dissolution : tout prévoir dans les statuts. Les statuts de la SCI, rédigés avec l'aide d'un notaire, peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...).
Il est ainsi possible de prévoir qu' en cas de séparation, celui qui le désire peut conserver le bien. De meme qu'en cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. En fait, tout peut être inscrit dans le contrat. Il est donc important de s'entourer des conseils d'un notaire.

LA TONTINE

"La clause d'accroissement" : définition. La rigidité de l'indivision peut conduire à préférer la solution du pacte tontinier dite également « clause d'accroissement ». Il s'agit d'insérer cette clause dans le contrat d'acquisition d'un bien en commun pour permettre aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition.

Inconvénients : En cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux partenaires, ce qui s'avère parfois délicat. Autre handicap, les droits de succession. En effet pour ne pas les payer il faut que le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 euros. Si ces deux conditions ne sont pas réunies, les droits de succession seront de 60% après un modeste abattement de 7 600 euros.
(sources Paruvendu.fr)

Ménages modestes : acheter sa maison en deux temps avec le PASS Foncier

Faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes : c’est l’objectif du « Pass foncier ».

Entré en vigueur au 1er janvier 2007, 20 000 familles pourraient en bénéficier dès cette année.
Sous l’impulsion du Ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement Jean-Louis Borloo, le « Pass foncier », dispositif créé fin 2006 par la Fédération des organisations du 1% Logement (UESL) et la Caisse des Dépôts, encore connu sous le nom de « l’achat en deux temps », intervient dans le cadre de la loi Engagement National pour le Logement et des mesures de faveur à l’accession à la propriété.

Son but : faciliter l’achat d’une résidence principale dans le neuf pour les primo-accédants, en leur permettant d’acheter en deux temps, le logement d’abord, puis le terrain ensuite. Le tout, avec un taux de remboursement équivalent au prix d’un simple loyer.

Deux possibilités pour acquérir une maison
Le foncier différé
Un terrain est mis à disposition par la commune dans laquelle on souhaite concrétiser un projet d’accession, ou bien par un opérateur au moyen d’un bail à construction qui est assorti d’une option d’achat. Par la suite, et selon le cas, soit le bail est gratuit, soit il est assorti d’un loyer avec la faculté, à tout moment, d’acheter le terrain sur lequel est bâtie la maison.

La location accession
Ici, on entre comme locataire dans un logement neuf qui est proposé par un bailleur social de type société de HLM. Celui-ci offre ensuite de l’acquérir avec en plus le bénéfice de garanties contre les accidents de la vie. L’acquéreur profitera aussi d’une TVA au taux de 5,5% et d’un prix à l’achat qui s’amenuise à mesure que les années de location passent. Sans oublier une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Les garanties en cas d’impayés
Le dispositif prévoit certains garde-fous, et notamment si l’acheteur ne parvient pas à tenir son engagement de remboursement. Ainsi, en cas d’impayé de plus de trois mois, on est assuré du rachat du logement. Notons que pendant les cinq premières années de la phase d’accession, le prix de rachat est garanti et en plus, celui-ci ne peut être inférieur au prix auquel aura été acquis le logement. Au-delà de cinq ans le prix garanti diminuera à hauteur de 2,5% par an. Par ailleurs une solution de relogement est également garantie le cas échéant.

Comment en profiter ?
20 000 familles pourraient bénéficier de cette mesure dès 2007. Trois critères sont exigés. Il faut être primo-accédant de sa résidence principale. Il y a des conditions tenant aux ressources : elles doivent être modestes et nécessairement en-deçà du plafond PLSA (prêt social location accession). Il faut aussi être bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales, ou par un groupement de collectivités territoriales, du lieu de situation du logement. Cette aide varie de 3000 à 5000 euros selon les zones. Et le « pass » ne peut excéder 50 000 €


(sources Paruvendu.fr)

Logement : des aides pour les propriétaires

Les aides au logement sont nombreuses, mais toutes ne s’adressent pas aux mêmes personnes. Explications.

Différents types d’aides au logement Les problématiques liées au logement sont au cœur des débats de la société. Aussi, les pouvoirs publics multiplient les dispositifs d’aide au logement des foyers dont les revenus, souvent modestes, le justifient. Ces dispositifs d’aides au logement prennent des formes variées :

•Les aides fiscales
Indirectement, des dispositifs de défiscalisation très attractifs sont mis en place pour les investisseurs qui financent des programmes immobiliers neufs et qui acceptent en contrepartie de louer les logements nouvellement construits à des foyers aux revenus modestes moyennant un loyer plafonné (Borloo « Populaire »).
De pareils dispositifs fiscaux favorisent l’accès de foyers à revenus « normaux » aux logements situés dans de grandes agglomérations et sans plafond de loyers (Robien Recentré).
Enfin, il est possible pour les particuliers d’obtenir une déduction des revenus imposables des intérêts d’emprunt dus dans le cadre du financement de l’acquisition d’une résidence principale.

•Les aides pour redonner confiance aux propriétaires
Afin de rassurer les propriétaires et les convaincre de mettre leurs logements en location, une assurance a été mise en place en cas de loyers impayés (Garantie des risques locatifs): l’Union d’économie sociale du logement se porte caution pour le locataire dont la situation le justifie…

•Les aide financières
Outre les aides financières à l’accession immobilière (Prêt à taux Zéro…), d’autres sont versées pour alléger le poids des loyers dus chaque mois par le locataire au bailleur ou encore le poids des mensualités de remboursement d’un emprunt immobilier souscrit pour la résidence principale du propriétaire.

C’est principalement les aides financières qui intéressent la majorité des particuliers. En effet, dans cette quête à l’accès du plus grand nombre au logement, personne n’est oublié : locataires et propriétaires peuvent, s’ils en remplissent les conditions, bénéficier d’aides financières pour (se) loger.

Je suis propriétaire : quelles aides ?
Les aides auxquelles peut prétendre le propriétaire ne permettent pas de participer au financement de l’acquisition d’un logement, même à titre de résidence principale. Aussi, et contrairement au Prêt à Taux Zéro par exemple qui constitue un apport personnel, ces aides ne sont jamais prises en compte par le banquier pour étudier la capacité d’emprunt d’un emprunteur potentiel.

Ces aides sont nombreuses et destinées à aider le propriétaire à faire face à ses mensualités de remboursement :

•Les aides du 1 % Logement
Le prêt « Sécuri-Pass » permet d’affronter des difficultés financières passagères (éclatement de la cellule familiale, baisse non prévisible de revenus).
C’est un prêt à 0 % (hors frais) d’un montant maximal de 10 200 €. L’avance est accordée après un délai de carence de 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt principal, sans délai de franchise.
Le propriétaire qui rempli les conditions a 15 ans maximum pour rembourser.

•Les aides de la Caisse d’Allocation Familiale (CAF)
Il existe deux aides : l’allocation de logement dont le versement mensuel est fonction des mensualités de remboursement et dépend de nombreux critères (superficie, nombre d’occupants du logement, ressources…) Elle est révisée tous les ans. Son montant dépend des mensualités de remboursement.
L’allocation personnalisée au logement concerne uniquement les bénéficiaires d’aides à l’acquisition de type prêt aidé (PAP), prêt conventionné (PC), prêt d’accession sociale (PAS).

(sources Paruvendu.fr)

Les points à vérifier avant d’acheter dans l’ancien

POUR UNE MAISON

Les vérifications sur l'état du bâti
- la charpente, pour voir la qualité des poutres et des chevrons et leur résistance aux termites ou aux capricornes
- les murs pour déceler les traces d'éventuelles fissures
- les plafonds et planchers pour tester l'état des solives et des lattes
- sans oublier de jeter un coup d'oeil sur la chaudière, l'installation électrique, la plomberie.

Constructibilité du terrain et certificat d'urbanisme : Si la maison possède un terrain sur lequel vous projetez une extension ou la construction d'une autre maison, il faudra vous renseigner sur la constructibilité du terrain en demandant à la mairie un certificat d'urbanisme. Ce certificat est un document donnant les dispositions d'urbanisme applicables sur le terrain, les servitudes d'utilité publique, la desserte du terrain par les équipements publics. En outre, il approuve ou non la réalisation d'un projet. Si, dans un délai de 4 mois, vous n'avez pas reçu de réponse, cela signifie que votre projet n'est pas accepté.

L'existence d'une servitude : Préoccupez-vous de savoir si une servitude privée (droit de passage, de puisage) ne grève pas votre terrain.

POUR UN APPARTEMENT

Les travaux que vous pourrez être amené à payer. Vous ne pourrez pas tester la solidité du bâtiment. Mais pensez surtout à vérifier :
- l'état des parties communes, à collecter, auprès de votre vendeur ou du syndic de la copropriété
- les travaux envisagés (ravalement, réfection de la toiture, de la cage d'escalier, installation d'un ascenseur...)

En effet, les frais de travaux déjà votés, seront à votre charge dans deux cas :
- lorsque le projet des travaux a été voté, mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire
- lorsque le vendeur prévoit une clause dans le contrat stipulant que l'acheteur sera redevable de toutes les charges à compter du jour de la signature ; Enfin, sachez que depuis le 15 décembre 1996, la loi Carrez fait obligation au vendeur d'un appartement d'en préciser la surface exacte dans l'acte de vente.

L'environnement et la position géographique : A ces facteurs techniques s'ajoutent, dans les deux cas, d'autres paramètres qui contribuent à rendre plus agréable la vie dans le logement que l'on vient d'acheter et, à fortiori, lui permettent de se revendre à meilleur prix. Ce sont :
- l'environnement (quartier réputé, calme, entouré de verdure, de squares, d'artères non bruyantes)
- la position géographique (par rapport aux moyens de transports en commun, crèches, écoles, lycées, commerces...)
- l'exposition du logement l'orientation plein Sud ou Sud-Ouest est claire et chaude, le Nord plus sombre et plus difficile à chauffer.

Notre conseil : Pour vous rendre compte des avantages de chaque logement, visitez-les à des heures et à des jours différents.


LES TERMITES

Où et comment se traduit le fléau ? Cinquante six départements sont touchés par ce que l'on peut qualifier de véritable fléau : les termites qui se régalent du bois des maisons ou des appartements.
Ils s'installent insidieusement à l'intérieur des bois sans laisser, dans la plupart des cas, de traces apparentes à l'extérieur. Les bois de structure (charpente) ou de second oeuvre(poutres, solives, huisseries, plinthes...) deviennent alors de véritables corps creux.

Les dispositions législatives: La loi du 8 juin 1999, suivie du décret d'application du 3 juillet 2000 fait obligation au vendeur dont le bien est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, de délivrer un état parasitaire datant de moins de trois mois avant la signature de l'acte authentique. Ce document devra être annexé à l'acte de vente.

L'AMIANTE

Etat des lieux : Matériau miracle pendant les années 1965-1980, l'amiante se trouve partout dans les constructions et même ailleurs (revêtements de sols en plastique, convecteurs électriques, panneaux isolants...). Même si ce matériau n'est dangereux que lorsqu'il se dégrade, le risque pour la santé publique existe et les pouvoirs publics prennent des mesures précises.

Les dispositions législatives
- Parties communes et parties privatives des immeubles construits avant septembre 1997 doivent faire l'objet d'un diagnostic.
- La loi "Solidarité et Renouvellement urbains"(22 novembre 2000) impose l'annexion d'un certificat amiante à toute promesse de vente ou d'achat.

LE PLOMB

Pour des immeubles construits depuis quand ? Un état de risque d'accessibilité au plomb, niché notamment dans les canalisations anciennes et dans les vieilles peintures, doit être annexé dans tout avant-contrat et à tout contrat de vente portant sur tout immeuble construit avant le 31 décembre 1947. Ce document doit dater de moins d'un an.

Dans quelles zones ? Ce certificat anti-plomb pour les logements construits avant 1948 est exigé dans les zones à risques délimitées par le préfet. D'ores et déjà, tous les départements de la région parisienne sont déclarés à risque et les propriétaires d'un logement à vendre doivent impérativement faire réaliser le diagnostic plomb.

(sources Paruvendu.fr)

Conseils pour la visite d’un logement ancien

D'emblée, vous situez le logement dans un environnement de quartier, de voisinage, d'étages, de luminosité. Vous vous ferez une première impression d'ensemble. Reste alors à décortiquer certains points.

L'environnement du logement vous convient-il au niveau :
- des transports
- des équipements de proximité (crèches, écoles, commerces)
- du bruit généré par la circulation ou par un bar, un restaurant, un supermarché proche.

Le logement : Une fois à l'intérieur du logement, inspecter les lieux. Les pièces à vivre sont-elles assez grandes ? Quelle est leur orientation (nord, plein sud, sud- ouest) ? Pouvez-vous abattre une cloison pour gagner de la place ? Pouvez vous ouvrir une fenêtre dans la salle de bain ?

La copropriété : Si vous achetez dans une copropriété, jetez un coup d'oeil sur les parties communes : sont-elles bien entretenues ou vont-elles faire prochainement l'objet de travaux ? Si des travaux sont envisagés a combien risquent-ils de se chiffrer ? Quel est le montant des charges ? Pour toutes ces questions, le syndic de l'immeuble peut vous répondre.

La maison : L'envie d'avoir votre propre nid, avec ou sans jardin, ne doit pas vous aveugler. Entretenir une maison demande un budget important et sans cesse sollicité. Plusieurs points sont à vérifier notamment dans quels état sont :
- la toiture
- la terrasse (étanchéité)
- la souche de la cheminée
- les gouttières
- la charpente
- les murs
- le chauffage (descendez à la cave pour vérifier l'état de la chaudière, demandez sa date d'installation et son contrat d'entretien)
- l'état des plafonds et des planchers
- l'état de la plomberie et de l'électricité

Si vous ne vous sentez pas en mesure d'apprécier ces éléments, faites-vous assister d'un professionnel, architecte ou société spécialisée qui fera un diagnostic du bâti pour des honoraires compris en général entre 380 et 457,35 € (2500/ 3000 F).

Conseils et astuces
Faites attention aux mètres carrés inexistants ! Sachez que depuis la loi Carrez de 1997, le vendeur d'un appartement n'a plus le droit de vous vendre des mètres carrés fantômes: au delà de 5% de différence entre la superficie réelle et celle indiquée dans la promesse de vente, vous êtes en droit d'exiger une diminution de prix proportionnelle aux mètres carrés manquants.
N'hésitez pas à faire plusieurs visites avant de porter votre dévolu sur un logement, visitez le plusieurs fois, à des heures différentes pour tester la luminosité et le bruit.

(sources Paruvendu.fr)

L'avant-contrat et le contrat de vente

Avant la signature de l'acte définitif chez le notaire, le vendeur vous demandera de marquer votre engagement par la signature d'un avant-contrat.

L'avant-contrat peut revêtir deux formes : une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente appelé aussi promesse synallagmatique de vente.
Attention, la portée de votre engagement est différente selon chacun de ces contrats car ces deux actes n'ont pas la même portée juridique.

Un engagement des deux parties ou un engagement du seul vendeur : Le compromis engage au même titre les deux parties alors que la promesse engage plus le vendeur. Tout dépend donc de quel coté on se situe. Mais il ne faut pas oublier non plus que ces deux actes obéissent à une tradition. Grosso modo, au nord de la Loire, il est d'usage de signer une promesse unilatérale de vente alors qu'au sud, le compromis est de rigueur. Difficile dans ce contexte d'obliger l'une ou l'autre partie de cet avant-contrat à signer un document qui n'est pas d'usage local, faute de quoi le vendeur ou l'acquéreur ne signe rien et l'affaire ne se conclut pas.

Les modifications apportées par la loi SRU : La loi de Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 amène quelques modifications, pas tant au niveau de l'un ou l'autre de l'avant -contrat mais au niveau de la transaction elle-même faite ou non par un professionnel.

LA PROMESSE UNILATERALE

Le vendeur s'engage à vous céder le bien pendant un délai déterminé... La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à céder son bien à un éventuel acquéreur et à personne d'autre pendant un délai fixé dans cet avant-contrat et discuté entre les deux parties. Il donne donc une option à l'acquéreur, ce dernier ayant le délai pour lever l'option, c'est-à-dire acheter.

Vous devez déposer une somme d'argent égale à 10% du prix d'achat. En échange de cette promesse, le vendeur demande au futur acquéreur de verser une somme d'argent égale, en règle générale, à 10% du prix d'achat du bien. Il s'agit en fait d'une indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur si l'acquéreur renonce à acheter dans le délai d'option, sauf si l'annulation est la conséquence de la non-réalisation d'une condition suspensive.

Ce que vous pouvez réclamer au vendeur s'il rompt le contrat : De son côté, le vendeur est tenu de réserver son logement pendant la durée d'option accordée à l'acheteur. Si le vendeur se désiste, l'acquéreur peut l'obliger à signer l'acte définitif de vente en l'assignant devant le tribunal de grande instance, soit lui proposer un dédommagement équivalent au double de l'indemnité que l'acquéreur aurait eu à verser s'il n'avait pas levé l'option.

La forme du contrat : A noter que la promesse de vente peut être établie sous seing privé, entre les deux parties contractantes. Elle est établie en autant d'exemplaires que de signataires, plus un pour l'enregistrement. Celui-ci est obligatoire dans un délai de 10 jours auprès de la recette fiscale de l'acquéreur. Le cas échéant, elle serait frappée de nullité.

LE COMPROMIS DE VENTE

Une vente ferme et définitive : la promesse synallagmatique ou compromis de vente correspond à une vente ferme et marque l'engagement définitif et réciproque des deux parties. Chacune peut donc obliger l'autre à respecter son engagement et à l'y contraindre en allant devant le tribunal de grande instance.

Une clause prévoyant les sommes dues en cas de renoncement aux engagements : Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent se réserver la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les sommes dûes à l'autre partie du fait de la rupture de leur engagement.

LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF

Un acte authentique signé chez le notaire : Ce contrat, vous devez le signer chez un notaire qui authentifie l'acte. Bien que traditionnellement, c'est le notaire du vendeur qui se charge de l'opération, rien n'empêche l'acheteur de prendre son notaire.
Si les deux notaires participent à la transaction, ils se partagent les honoraires. Ce qui n'ajoute aucun frais supplémentaire pour le vendeur ni pour l'acquéreur.

Ce que vous devez payer à la signature : En signant l'acte définitif, en tant qu'acquéreur, vous devez verser la somme correspondante au prix d'achat, ajoutée des frais annexes. Ces derniers sont constitués de :
- les droits de mutation (4,80%)
- des frais liés à l'emprunt
- des débours (salaire du conservateur des hypothèques et coût des états hypothécaires, des frais de papier timbré, des émoluments du notaire réglementés par décret :
- 5% de 0 à 3048,98 € ;
- 3,30% de 3049,13 à 6097,96 € ;
- 1,65% de 6098,11 à 16769,39 € ;
- 0,825% au delà de 16769,39 €.

Attention aux notaires trop gourmands ! A noter que les notaires ont pour fâcheuse habitude de surévaluer les sommes dues au titre de frais annexes administratifs. Dans les trois mois après la vente, rappelez-les à l'ordre pour qu'ils vous remboursent le trop-perçu.

(sources Paruvendu.fr)

Acheter un logement neuf sur plan

Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison "en village", l'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), appelée aussi vente sur plan se déroule de façon identique : vous signez d'abord un contrat de réservation; ultérieurement vous signez le contrat définitif. L'un comme l'autre obéissent à des règles strictes.

LE CONTRAT DE RESERVATION

Ce contrat n'est pas rendu obligatoire par la loi, mais il est, en pratique, proposé à l'acquéreur d'un logement futur. Il doit contenir les renseignements suivants :

La description du logement : La surface habitable ainsi que le nombre de pièces principales, de pièces de service, de dégagements et dépendances ainsi que la superficie du jardin.

Une note technique sommaire : Indiquant la situation du logement dans l'immeuble ou dans l'ensemble du programme, la liste détaillée des équipements collectifs, les différents matériaux de construction, leur nature et leur qualité.

Des clauses résolutoires et suspensives : L'obtention des prêts, la réalisation de la vente de votre bien précédent.

Le prix de vente, prévisionnel ou révisable ; Si le prix est prévisionnel, il peut être modifié entre la réservation et la vente à hauteur de 5 %. S'il est révisable, il peut évoluer en fonction de l'indice BT01 du bâtiment.

Le montant du dépôt de garantie : 5 % si la vente se signe dans un délai d'un an, 2 % si elle se réalise dans les 2 ans. Cette somme est versée sur un compte spécial dans une banque ou chez un notaire.

Le délai de réflexion : Une fois signé, le contrat de réservation est expédié chez l'acquéreur en recommandé avec accusé de réception. Celui-ci a 7 jours pour accepter ou refuser, toujours par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à la fois au vendeur et au dépositaire de fonds. Le dépôt de garantie lui sera restitué.

LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF

Il vous sera proposé un mois avant la signature et vous devrez le signer devant notaire . L'acte de vente doit contenir :

- la description détaillée du logement (le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux)
- le prix, son éventuelle révision et le calendrier des paiements
- la désignation de l'organisme bancaire qui garantit l'achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur
- le délai de livraison
- les pénalités de retard (1 % par mois).

En annexe du contrat, vous devrez trouver les documents suivants :

- les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles, l'indication des surfaces de chaque pièce et dégagement ;
- le plan coté du local vendu et une notice des éléments d'équipements propres au logement ;
- le certificat d'urbanisme ;
- l'état d'inscription des hypothèques ;
- le règlement de copropriété ;
- l'attestation d'assurance-responsabilité professionnelle du promoteur ;
- l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage.

Le jour J est arrivé et votre logement va être livré. Lors d'une réunion avec le promoteur, vous faites un état des lieux. Dans ce procès-verbal, vous devez noter tous les défauts de conformité et les vices affectant éventuellement le logement : fissures, joints défaillants, huisserie mal ajustée, double-vitrage rayé, traces d'humidité, éclat d'émail dans la baignoire… Certains défauts peuvent également exister dans les parties communes : dysfonctionnement de l'ascenseur, rampe d'escalier mal fixée, impossibilité de manœuvrer dans le parking…

Inscrivez tous ces défauts dans ce procès-verbal et sachez que vous avez encore un mois pour signaler au vendeur les problèmes que vous rencontrez en vous installant dans votre logement neuf. Toutes les remarques doivent être indiquées par écrit et sous pli recommandé. A défaut, il sera considéré que vous avez accepté le logement tel quel.Tant que les réserves ne sont pas levées, le solde du prix (5 %) reste consigné.

Le retard de livraison : En raison d'intempéries, de cas de force majeure ou d'une grève, le promoteur peut accuser un certain retard dans la livraison du programme. Ces incidents, indépendants de sa volonté, ne peuvent lui être imputables. Hormis ces causes, il doit vous livrer le logement dans le temps imparti dans le contrat de réservation. Le cas échéant,( plus de 15 jours), il doit verser les pénalités de retard mentionnées au contrat.

(sources Paruvendu.fr)

Négocier le prix d’achat d’un logement ancien

Un logement ancien ne vaut pas le même prix, s'il est en bon état et ne demande qu'un simple rafraîchissement des peintures et des travaux ou s'il nécessite de gros travaux. Vous le savez, mais n'oubliez jamais que le vendeur ajoute toujours une dimension affective au logement qu'il a occupé et a tendance à en surenchérir le prix. Ne vous laissez donc pas attendrir.

Consultez les études faites par L'ADIL et les autres organismes pour avoir une idée du juste prix. Pour vous aider à avoir une idée des prix dans votre ville ou dans votre quartier, consulter les études faites par les Observatoires de l'Habitat, les Agences pour l'Information Générale sur le Logement (ADIL), les notaires, les banques... Ne négliger aucune piste : faites le tour des agences immobilières, des concierges.

Ne pas se laisser intoxiquer par la flambée des prix. A partir de ces données, vous aurez une idée des prix dans lesquels se situe le bien convoité. vous y ajoutez les "plus" (étage élevé, pas de vis-à-vis, une bonne orientation, un état général satisfaisant) et vous soustrayez les "moins" (rez-de-chaussée sombre, vue sur cour peu lumineuse, bruit, gros travaux, servitudes de passage...). Vous obtiendrez alors un prix pondéré que rien ne vous empêche de tenter de négocier.

Enfin, ne vous laissez pas intoxiquer par une éventuelle "flambée des prix" qui sévit actuellement et qui ne peut que contribuer à revigorer l'appétit des vendeurs. Pas de panique, pas de précipitation: pour effectuer un bon achat, il ne faut pas être pressé d'acheter et surtout ne pas le montrer.

Les autres éléments du cout d'achat. Le coût du logement ne se résume pas uniquement au prix d'achat. Il compte aussi de nombreux frais annexes demandés par l'Etat, la banque, le notaire et certains professionnels dont il est conseillé de s'entourer pour effectuer un bon achat. Certains sont à payer le jour de la signature, d'autres dans l'année, mais mieux vaut les prévoir dans votre budget.

Les émoluments du notaire correspondant à la rédaction de l'acte de vente qui sont tarifés par un décret de 1978 à 5% pour un achat inférieur à 3048,98 € ; 3,3% pour un achat compris entre 3048,98 et 6097,96 € 1,65% entre 6097 et 16 769,39 € et 0,825% au-delà. (+TVA à 19,60%).

Les droits d'enregistrements : Les impôts et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités publiques, appelés droits d'enregistrement. Ces droits s'élèvent à
4,80% dans l'ancien et seulement aux environs d'1% dans le neuf, le prix d'achat tenant déjà compte de la TVA.

Les frais liés à l'administration : Les frais et débours correspondant aux démarches effectuées auprès des services et administration(état civil, relevé hypothécaire, demande de certificat d'urbanisme, purge du droit de préemption de la commune, droits de timbre...)

En cas de crédit : En cas de recours au crédit, diverses taxes (publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques) sont perçues au profit de l'établissement prêteur sur lesquelles il faut ajouter les émoluments du notaire.

Le total : Au total, pour une acquisition de 76 224,5 € l'ensemble de ces frais de mutation s'élevera à environ 3,45% dans le neuf alors que dans l'ancien, il se chiffrera à 7,6%.

L'EXPERT

La loi Carrez oui...mais : En acquérant un appartement ancien, vous êtes désormais couvert par la loi Carrez (décembre 1996) qui oblige tout vendeur à garantir sa surface et à prendre à sa charge les honoraires du spécialiste. Mais si vous achetez une maison ou un appartement plus ancien, aucune obligation. Pour ne pas payer des mètres carrés fantômes, le mieux est de recourir à un expert. pour moins de 457,35 euros (3000 F), il vous fera un métré de votre future maison.

Un expert pour ne pas payer un prix supérieur au marché
Par ailleurs, si vous pensez que le logement proposé, appartement ou maison, est vendu à un prix vous semblant exorbitant, n'hésitez pas à contacter un expert. En fonction de la surface, mais aussi de l'environnement, de l'étage, de l'orientation et par méthode comparative avec des biens aussi semblables que possibles vendus récemment dans le même secteur, vous aurez le vrai prix de votre futur logement pour un tarif compris entre 304,90 euros et 457,35 euros (2000 et 3 000 F) (hors TVA). Une dépense non négligeable dans un budget qui vous évite néanmoins de surpayer votre logement, surtout en période actuelle de hausse des prix.

LES CHARGES DE COPROPRIETE

Les charges incombant à l'acheteur d'un appartement : Lorsque vous achetez dans un immeuble, vous êtes redevable du paiement des charges. Faites vous préciser le montant de ces charges annuelles pour les inclure dans votre budget.

Attention aux gros travaux déjà votés par l'assemblée générale des copropriétaires : Renseignez-vous auprès du syndic pour savoir si de gros travaux (ravalement, remplacement d'une chaudière, réfection des parties communes...) ont été récemment votés en assemblée générale ou vont être prochainement présentés à l'ordre du jour. Là encore, vous devrez prévoir ces dépenses.

LA TAXE FONCIERE

Comment est-elle calculée ? Son montant est calculé sur la base de la valeur cadastrale des propriétés bâties diminuée d'un abattement forfaitaire de 50% puis multipliée par le taux d'imposition voté par les collectivités locales.
Ces taux peuvent varier de 1 à 10 entre les communes, de 1 à 5 entre les départements, de 1 à 3 entre les régions. Ce qui explique la grande disparité de cette taxe pour une même surface dans une ville différente. Renseignez-vous sur le montant que vous aurez à payer afin de l'intégrer dans vos dépenses. La note est parfois très douloureuse et revient chaque année.

Les exonérations existantes
: Diverses exonérations sont prévues dans des cas bien précis. Par ailleurs, des exonérations de deux ans s'appliquent aux constructions neuves ou rénovées si elles sont affectées à la résidence principale.
Attention: cette exonération n'est pas acquise d'office, mais dépend de la volonté de la commune.

Si vous achetez un logement ancien : Dans le cas d'un achat d'un logement ancien, cette taxe est généralement partagée entre le vendeur et l'acheteur au prorata temporis, c'est-à-dire en fonction du nombre de mois occupé par chacun.

Quand doit-elle être acquittée ? au plus tard le 15 octobre de chaque année.

LA TAXE D'HABITATION

Son montant est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale à laquelle s'applique un taux d'imposition voté par les conseils municipaux. Ces taux sont très variables d'une commune à l'autre, ce qui explique là encore une grande disparité entre deux logements semblables situés dans deux communes différentes.

Les éxonérations existantes : Divers allègements et abattements sont consentis en fonction des ressources et des charges de familles du contribuables. Quelques exonérations totales ou partielles existent dans des cas bien précis.

Quand doit-elle être acquittée ? entre le 15 novembre et le 15 décembre de chaque année.

Pour l'achat d'un terrain : fait appel à un expert-géomètre. Enfin si vous voulez faire construire une maison sur un terrain, n'hésitez pas à faire appel à un expert-géomètre qui procèdera à un bornage délimitant votre propriété et qui vous garantira le métré du terrain. Là encore, pas besoin de payer des mètres carrés qui n'existent pas.

(sources Paruvendu.fr)

Toutes les clés pour bien vendre votre maison

Ça y est, vous avez décidé de vendre votre maison et avez déjà entamé les formalités d’usage. Avant d’accueillir les visiteurs, sachez que vous pouvez mettre toute les chances de votre côté grâce à un concept venu tout droit des Etats-Unis, le home staging, concept qui permet de valoriser votre bien par des changements simples et abordables.

Le home staging, une tendance en plein essor
Importé des Etats-Unis et du Canada, le home staging se développe de plus en plus en France et séduit de nombreux propriétaires désireux de vendre leur bien.
En effet, la localisation ou la superficie d’un logement ne suffisent pas toujours pour déclencher le coup de foudre du visiteur à la recherche d’un nouveau bien immobilier : d’autres éléments comme la décoration intérieure jouent un rôle important dans la décision finale des futurs acquéreurs.
L’objectif du home staging ? Uniformiser les codes de décoration, afin de plaire au plus grand nombre de visiteurs. Voici quelques étapes à respecter pour valoriser au mieux votre bien.

Le désencombrement : faire de l’espace !
Adieu fauteuils, gros tapis, plantes en surnombre et autres petits meubles inutiles !
L’important est de faire de la place, pour que le visiteur ne se sente pas oppressé. Vous garderez ainsi uniquement les meubles indispensables à la vie quotidienne, tels que la grande table de la cuisine ou du salon, le canapé, les chaises, et éventuellement d’autres meubles de décoration simples et neutres à la fois.
De même, les murs, les étagères ou même la cuisine ne doivent pas être remplis d’objets en tous genres !

La dépersonnalisation : tout faire pour que le visiteur se sente chez lui
Mangas, posters, photos de famille ou bibelots en tout genre… vous avez pendant des années amassé des souvenirs auxquels vous tenez. Mais ces éléments peuvent ralentir votre vente car des pièces trop personnalisées ne laissent pas vraiment de place à l’imaginaire des visiteurs.
L’idéal est donc de dépersonnaliser les lieux, de les rendre neutres, en préférant un mur blanc à votre papier peint fleuri qui risque de ne pas faire l’unanimité, et choisissez à la place de votre univers une décoration sobre et élégante qui séduira aussi bien un jeune couple qu’une famille.
Gardez à l’esprit que vous ne serez bientôt plus les propriétaires des lieux, et qu’il est donc nécessaire de séduire tous les visiteurs !

Le réagencement : rien ne se perd, rien ne se créé, tout se transforme
Enfin, dernière étape du home staging : réagencer les lieux en utilisant les éléments qui existent déjà dans votre logement. Il s’agit donc de mettre en valeur l’espace de vos pièces, les lumières, etc.
Il faut également pouvoir circuler librement dans l’habitation sans avoir à éviter certains meubles mal placés, etc.
Neutres et adaptées aux goûts de tous les types de visiteurs, les modifications effectuées par le « home stager » (ou par vous-même !) permettront au visiteur de se projeter, de s’imaginer plus rapidement dans les lieux, ce qui est un point important lors des visites de logements.

Côté prix, « au départ, il fallait compter 1 à 2% du prix de vente, mais le marché français étant différent, les prix ont diminué, précise Sandra Carina, home stager à Créteil. Aujourd’hui le budget à prévoir est plutôt de 0,5 à 1% du prix de vente ».

(sources Paruvendu.fr)

Diagnostics à tous les étages !

Toujours plus ! Plomb, amiante, énergie, gaz depuis le 1er novembre, et même bientôt électricité… Le nombre de diagnostics à effectuer pour une maison ou un appartement ne cesse d’augmenter. Tout cela a un coût, mais c’est pour une meilleure protection de l’acheteur et du locataire.

Ce que vous devez savoir.
Outre la nouvelle directive concernant le gaz, le 1er novembre dernier a été marqué par la mise en place d’un « dossier de diagnostic technique » que tout propriétaire est désormais tenu de joindre au contrat de vente ou de location. Ce document a vocation à rassembler tous les diagnostics obligatoires. On en distingue six, dont voici les points essentiels.

La surface habitable
Depuis déjà 10 ans, la loi Carrez oblige tout vendeur de bien immobilier à mentionner la surface habitable réelle. Celle-ci se mesure en considérant la surface au plancher, à laquelle on retranche toutes les surfaces « inhabitables » (murs, cloisons, escalier, embrasure des portes et fenêtres…). Les balcons et terrasses ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Bien sûr, on peut mesurer soi-même la surface à mentionner, mais il y a des risques. Car si l’acheteur constate une différence de plus de 5 % avec la surface réelle, la responsabilité du vendeur est directement engagée.

Validité : permanente
Coût : selon la surface du logement ; environ 150 € pour 80 m2
Obligatoire pour : la vente du bien (pas pour la location)

Le plomb
Le plomb, souvent utilisé pour les anciennes peintures, est extrêmement toxique, notamment en cas d’ingestion par un enfant. Il fait donc l’objet d’un diagnostic, valable 1 an, et est exigé pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Validité : 1 an
Coût : entre 150 et 300 €
Obligatoire pour : la vente ; la location à partir du 12 août 2008

L’amiante
Ordonné pour toutes les constructions antérieures au 1er juillet 1997, le diagnostic d’amiante doit être réalisé par un expert accrédité par le ministère du Logement. La recherche porte sur toutes les parties privatives (plancher, faux plafond, revêtement des murs…). À noter que les maisons individuelles sont également soumises à cette réglementation, ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques années.

Validité : permanente
Coût : environ 100 € pour un 80 m2
Obligatoire pour : la vente (pas pour la location)

Les risques naturels et technologiques
On y fait état des risques naturels, comme les inondations, la sécheresse, les séismes, mais aussi des risques technologiques (présence d’une usine, industries, pollution, risques biologiques…). L’obligation est déterminée au niveau communal : pour savoir si votre bien est concerné, renseignez-vous en mairie ou en préfecture.

Validité : à effectuer dans les six mois précédant une transaction
Coût : 80 €
Obligatoire pour : la vente et la location (depuis 2006)

La performance énergétique
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est nécessaire quel que soit le type de bien et le type de transaction. Il mentionne la consommation énergétique du logement (calculée sur les trois années précédentes), mais aussi l’impact de cette consommation sur l’effet de serre et, surtout, différentes recommandations techniques pour l’améliorer.

Validité : 10 ans
Coût : 200 €
Obligatoire pour : tout type de transaction (vente et location). En cas de reconduction tacite du bail, cependant, il est facultatif.

Le gaz
Le diagnostic de gaz est devenu obligatoire le 1er novembre dernier. Il ne s’applique qu’aux logements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans, et doit être effectué par un professionnel certifié.

Validité : 3 ans
Coût : 150 €
Obligatoire pour : tout type de transaction

Bon à savoir :
•Aujourd’hui, la majorité des diagnostiqueurs sont habilités à établir toutes ces expertises. Ils peuvent donc intervenir en une seule fois, et l’opération complète ne prendra que 1 h30 ou 2 h maximum.
•Le diagnostic d’électricité deviendra obligatoire au premier semestre 2008. Il est prévu d’en ajouter un autre en 2013 : celui du contrôle des installations d’assainissement non-collectif.

(sources Paruvendu.fr)

Comment fixer le prix d’un appartement ou d’une maison

Qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien, la valeur vénale d'un logement résulte de plusieurs composantes.

•L'emplacement
La notion d'emplacement joue un rôle primordial et peut faire grimper les prix considérablement .
Sa qualité est évaluée en fonction de plusieurs paramètres : ce peut être une rue chic, dans un quartier particulier, mais aussi le coté de la rue le plus ensoleillé ou la fraction de rue la plus côtée ; l'environnement avec la proximité d'un square, d'un métro, de lignes de bus, de commerces, d'écoles renommées et de facultés...

•L'orientation
Le critère d'orientation varie en fonction de la région. En effet, une orientation nord peut être catastrophique à Paris mais bienvenue dans le sud où, dès 10 heures du matin, le soleil chauffe votre logement. Un appartement sur cour intérieure se vendra aussi forcément moins cher qu'un autre donnant sur un jardin, un square ou un espace dégagé.

•La qualité de la construction
A moins que l'emplacement soit vraiment exceptionnel, un immeuble des années 1960-1970 se vendra moins cher qu'un immeuble plus récent, respectant certaines normes d'isolation thermique et phonique.

•Les prestations
En matière de prestations, les acquéreurs recherchent avant tout la sécurité (digicode, interphone ou système de télésurveillance). La présence d'un gardien est aussi appréciée.
A l'intérieur du logement, une grande hauteur sous-plafond, un beau parquet, des cheminées ou une terrasse sont des facteurs qui accroissent la valeur de l'habitation.
A l'inverse, l'équipement sanitaire (qualité des robinets des lavabos, douches et baignoires) importe peu, l'acquéreur équipant ensuite avec les marques qui lui agréent.

•L'étage de l'immeuble
Dans un immeuble en copropriété, le prix d'un même appartement varie considérablement selon qu'il se trouve en rez-de-chaussée ou au dernier étage.
Le dernier étage est souvent le plus cher : il bénéficie d'une meilleure vue et d'une nuisance sonore moindre. Le rez-de-chaussée classique se vend à moindre prix, à moins qu'il ne jouisse d'un jardin privatif. Son prix dépasse alors celui des premier et second étages.

•La surface
Dans les grandes villes, les surfaces spacieuses sont un luxe. Et même si le prix du mètre carré est, en principe, mois cher que celui des petites surfaces, la pénurie de grands logement partout en France explique une tendance à la hausse de leur prix de vente.
L'espace en volume, avec la hauteur sous-plafond est également importante car elle permet de mieux respirer et éventuellement de créer une mezzanine dans la chambre des enfants ou de faire un bureau en demi-étage.

•Les maisons en ville, groupées et isolées
En ville, la maison est un produit extrêmement rare. En tant que vendeur, vous jouissez d'un privilège qui vous permet parfois de demander un prix exorbitant dès l'instant où vous détenez un petit lopin de cour ou de jardin.
En maisons groupées (nouveaux villages réalisés par des promoteurs constructeurs), la qualité de la construction, le volume des pièces et la surface du jardin influent sur le prix.
Quant aux constructions isolées (appelée aussi "diffuses"), le prix dépend autant de la superficie du jardin, des arbres qui y sont plantés et de son orientation que de la qualité de la maison et de son nombre de pièces. Entrent aussi en ligne de compte la proximité des transports en commun (RER, bus, TGV) et celle de commerces de proximité.

•Les détails qui font la différence
L'aspect extérieur
: en plus de l'adresse, la qualité des prestations signe votre appartement. Pierre de taille massive ou pierre agrafée, larges baies vitrées avec menuiseries bois et aluminium, porte cochère en bois ou en verre : autant d'éléments qui reflètent le standing de l'immeuble.

Les parties communes : spacieux, haut de plafond, en marbre ou en pierre marbrière, agrémenté de boiseries, de lumière feutrée, de plantes vertes... sans oublier l'ascenceur à code, dont le plus sophistiqué est relié à une centrale de surveillance : la décoration du hall donne également le ton. Le soin apporté aux parties communes de l'immeuble comme un chemin de moquette moelleuse, des portes palières moulurées, des poignées en laiton entrent aussi dans les critères de standing.

Les parties privatives : enfin, dans les parties privatives, l'heure est aux surfaces généreuses. Finis les studios de 15 m² ou les deux-pièces de 25 m². Les pièces gagnent environ 5 à 7 m². Les grands appartements sont favorisés avec leur pièce de réception, des coins parents et enfants séparés avec chacun leur salle de bain, leur bureau, voire leur cuisine où prendre ses repas... Le nec plus ultra reste le duplex ou le triplex avec terrasse à chaque niveau...

•Conseils et astuces
- Avant d'établir un prix de vente, n'hésitez pas à jouer à l'acheteur sur un bien proche du vôtre (même secteur, même étage, même surface), afin de voir vous-même quel prix vous mettriez dans ce type de logement.

- Un vendeur charge toujours sa vente d'une dimension affective qui ne correspond pas obligatoirement à la demande de l'acheteur. Soyez vigilant sur ce point !

(sources Paruvendu.fr)

Loi Carrez, l'obligation de surface

L'indication de surface est désormais obligatoire pour toute transaction portant sur un appartement ancien. Depuis le 19 juin 1997 (loi Carrez), la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages) doit obligatoirement figurer dans toute promesse ou compromis de vente et dans tout contrat notarié. Plus question pour l'acquéreur de payer des mètres carrés fictifs. Toute erreur entraîne des sanctions pour le vendeur.

Quelles sont les règles de calcul à prendre en compte ?
La surface à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (chambre mansardée, mezzanine...). De même, les lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas soumis à ce calcul.

A quels types de transactions s'applique cette loi ?
Cette obligation d'annoncer la superficie s'applique aux transactions effectuées par les agents immobiliers,les notaires, les particuliers ainsi qu'aux ventes aux enchères et judiciaires.

Une loi qui ne s'applique pas aux maisons
Enfin, il faut noter que cette obligation ne vise pas les maisons où la notion de m² compensée par un sous-sol, un grenier, un jardin, joue moins que dans un appartement.

Les sanctions
Deux types de sanction peuvent intervenir au détriment du vendeur :
- la première est relative à l'omission de la superficie. L'acquéreur peut alors demander la nullité de l'acte, au plus tard dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique
- seconde sanction : si la superficie réelle, calculée en fonction des paramètres ci-dessus, est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an maximum à compter de l'acte notarié, demander une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants ;
Ainsi, pour un acte de vente de 152 449,02 euros (un million de francs) mentionnant une surface de 100 m² : si la superficie réelle n'est que de 94 m², l'acquéreur est en droit d'exiger une diminution de prix de 6 %, soit 9146,94 euros (60000 F) francs.

Par qui doit-on faire effectuer les mesures ?
Un particulier peut toujours mesurer, mais la démarche n'est pas forcément simple. Mieux vaut avoir recours à un professionnel compétent comme le géomètre. Pour une somme de 152,45 euros à 609,80 euros (1000 à 4000 francs), selon la superficie et la complexité du lieu, il garantit le métré.

Conseils et astuces

Retenez que :
- aucun mètre carré fictif à payer
- le mesurage est à la charge du vendeur
- le congé pour vente adressé par un propriétaire-bailleur à son locataire n'a pas à indiquer la superficie de l'appartement. C'est aussi un des effets de la loi SRU qui met fin à des appréciations diverses des tribunaux et cours d'Appel.

(sources Paruvendu.fr)

Tout savoir sur le compromis de vente

Le compromis de vente est le document par lequel vendeur et acheteur conviennent d'acheter et de vendre un bien identifié pour un prix déterminé.
Il s'agit d'un engagement ferme et définitif des 2 parties.
Le transfert de propriété sera conclu lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

•La rédaction du compromis
Il n'existe pas de formulaire pré-établi et réglementé.
Peut suffire un simple document identifiant clairement :
- l'acheteur ;
- le vendeur ;
- le bien immobilier ;
- son prix ;
- la date de vente ;
- et les signatures des deux parties.
Dans certains cas et par souci de prudence, le compromis de vente peut être rédigé chez un notaire.

Outre ces informations indispensables, le compromis peut aussi prévoir toute une série d'obligations spécifiées par le vendeur et/ou l'acheteur, comme par exemple la date ou le délai de paiement du bien vendu.

Bon à savoir : il existe une clause légale suspensive stipulant que si l'acheteur n'obtient pas de crédit pour l'achat du bien déterminé, le compromis est alors nul et non avenu.

•Les effets du compromis
Le vendeur et l'acheteur s'étant engagés réciproquement, le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont être retardés jusqu'à la signature d'un acte authentique chez le notaire.
Si le vendeur ou l'acheteur refusent de se présenter chez le notaire au jour dit, l'autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente : on force ainsi le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui permet d'opérer le transfert de propriété du bien.

Le compromis de vente peut prévoir des indemnités ou clauses pénales au cas où l'un des signataires serait en défaut.
Par exemple : si la vente ne s'effectue pas du fait de l'acheteur, l'acompte payé au vendeur lors du compromis sera perdu pour l'acheteur.
Inversement si la vente échoue du fait du vendeur ou est retardée, l'acheteur peut demander des pénalités.

Bon à savoir : l'usage veut qu'en général, à la signature du compromis, l'acheteur paie un acompte d'environ 10 % du prix du bien identifié.
Le compromis comporte un délai de rétractation de 7 jours pour l'acquéreur uniquement.

(sources Paruvendu.fr)

A fournir lors de la signature chez le notaire

Le jour de la signature et même avant si votre notaire fait bien son travail, voici les pièces que vous devrez produire pour que la vente se passe bien...

- Votre titre de propriété
Attention, si le bien à vendre provient d'un héritage entre plusieurs membres de la famille et que vous revendez dans les 5 ans après la succession, vous devrez obtenir l'aval des autres héritiers pour vendre.

- Différents certificats
Entre autres, celui de la loi Carrez qui garantit la superficie des logements anciens en copropriété, mais aussi ceux concernant l'amiante, les termites, les risques naturels et technologiques, la performance énergétique, sans oublier le saturnisme (lié à la présence de plomb). C'est au vendeur qu'incombe la charge de payer les différents certificats.

- La purge des droits de préemption
Le droit de préemption permet au locataire ou à une personne publique d'acheter en priorité le bien mis en vente par son propriétaire.
Si vous voulez reprendre le logement pour vous-même, la loi protège les locataires âgés de plus de 70 ans, dont les revenus n'excèdent pas une fois et demie le SMIC. Sauf si vous êtes vous-même âgé de plus de 60 ans et que vos ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC.
En revanche, si vous le vendez pour ne pas le reprendre, aucune condition n'est exigée.

- Le règlement des charges (en copropriété)
Vous devez avoir réglé les charges dûes au jour de la vente, et vous être acquitté d'une provision pour charges si des travaux ont été votés avant la vente.
Si vous n'avez pas réglé tous vos comptes le jour de la vente, le notaire déduira du prix de vente le règlement de ces charges.

- La levée des frais d'hypothèque
Si l'achat avait été fait par ce biais.
(sources Paruvendu.fr)

Calculer le budget de votre crédit immobilier

Quelles sont vos recettes ?
Avant de chercher un crédit il vous faut savoir de combien vous pouvez disposer pour rembourser les échéances. Vous allez donc dans un premier temps dresser la liste de vos recettes :
- dressez la liste de vos ressources régulières (salaires, revenus de placement, pension) sans tenir compte des revenus hypothétiques comme les primes, le paiement d'heures supplémentaires
- évitez d'intégrer les prestations familiales qui ne sont pas éternelles.

Les dépenses à déduire de vos recettes.
Une fois vos recettes comptabilisez vous allez maintenant déduire vos dépenses en cours et les dépenses à venir liées à l'acquisition de votre logement :
- déduisez toutes vos dettes et les crédits sur lesquels vous êtes déjà engagés (voiture, électroménager)
- listez les dépenses liées à l'achat de votre bien (droits de mutation, honoraires du notaire, hypothèque éventuelle, taxes diverses si vous achetez une maison)
- pensez à comptabiliser les dépenses liées au changement de domicile (déménagement, assurances du nouveau logement, travaux, abonnements aux différents réseaux)
- n'oubliez pas les dépenses inhérentes au statut de propriétaire (à la taxe d'habitation vient s'ajouter aussi le paiement de l'impôt foncier qui représente une lourde charge)
- n'omettez pas les charges d'entretien ou de réparation de votre maison ou si il s'agit d'un appartement, les charges de copropriété matérialisées par des appels de fonds trimestriels… En confrontant dépenses et recettes, vous pouvez établir un budget d'investissement et un budget de trésorerie.

Limitez votre taux d'endettement
Compte tenu de tous ces paramètres, calculez combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. Ce que les banquiers appellent le taux d'effort. L'idéal est de ne pas dépasser 25 à 30 % de vos ressources pour être sûr de pouvoir honorer vos mensualités. Ne faites pas trop de projection sur la progression de votre pouvoir d'achat, donnée difficilement maîtrisable; et surtout, ne cédez pas à certains banquiers qui acceptent parfois de prêter au-delà des capacités de remboursement. Vous pourriez avoir des fins de mois difficiles !

Un engagement à long terme
Difficile d'échapper au crédit pour financer un achat immobilier. Pas d'affolement, les banques concoctent des prêts "sur-mesure", adaptés à votre profil.
Emprunter pour se loger, c'est s'endetter sur une longue période. Sur 12, 15 ou 20 ans, les intérêts du prêt représentent une somme non négligeable qui vient s'ajouter à la somme prêtée. D'où l'importance de décrocher un bon taux et d'étudier le meilleur "emboîtage" de vos différents prêts (principal et complémentaires).

Un taux variant en fonction de votre situation financière
Pour bénéficier du meilleur taux, la règle d'or est d'avoir un "profil économiquement correct" et de vous montrer plus fourmi que cigale. Ainsi, quelques économies sur un plan d'épargne ou sur un livret ou quelques valeurs mobilières rassurent votre banquier. En revanche, un découvert chronique fait mauvaise impression. De l'état de votre compte en banque dépend le taux que vous consent votre banquier :par exemple, pour un taux variant dans un établissement entre 4,6O% et 5,95%, la fourchette la plus haute est attribuée à l'emprunteur le plus "risqué", la fourchette moyenne à celui qui a un peu d'épargne et le meilleur taux à celui qui dispose d'un confortable apport personnel. Rien ne vous empêche de faire le tour des banques pour les mettre en concurrence.
Dans ce cas, comparez non pas les taux affichés par les établissements, mais le taux effectif global (TEG) qui comprend, outre les intérêts du prêt, les frais de dossier, le montant de l'assurance décès -invalidité- incapacité.

Taux variable ou taux fixe ?

Longtemps, les taux variables ont été boudés, faisant peur si le taux du crédit venait à grimper. Aujourd'hui, ce risque est limité, la plupart des taux variables étant accompagnés de butoirs. Mais les taux fixes ont aussi leurs atouts. Sur le long terme, il faut comparer.

LE TAUX FIXE
Son grand mérite est sa simplicité et sa lisibilité.
Son taux dépend du niveau des taux d'intérêt à long terme, en général l'OAT à 10 ans(5,36%) sur lequel se refinancent les banques. La hausse, la baisse ou la stabilité de ces taux à long terme influent sur le taux fixe.

Un taux fonction de votre situation bancaire
Actuellement, les taux fixes évoluent entre 4,60% et 6,40% (hors frais de dossier et d'assurance). Evidemment, le "bon" client se verra octroyer le meilleur taux, sensiblement le même que celui d'un prêt à taux révisable.
Si votre profil est plus risqué, vous vous verrez affligé du taux le plus élevé et d'une capacité d'emprunt réduite. Orientez-vous alors vers un crédit à taux révisable.

Avantages et inconvénients du taux fixe
Le taux fixe, c'est la lisibilité des remboursements pendant toute la durée du prêt. Le taux, la durée et le montant de chaque mensualité sont constants.
Aucune surprise possible, pas même celle de bénéficier d'un meilleur taux si la conjoncture bancaire évolue dans un sens plus favorable.

Le taux à mensualité progressives: un remboursement proportionnel à l'évolution de vos revenus
En revanche, si vous espérez une évolution positive de vos revenus, vous pouvez prendre un prêt à taux fixe et à mensualités progressives.
Le taux ne bouge pas pendant toute la durée du prêt, mais les mensualités subissent une progression fixée à l'avance : tous les 5 ans, par exemple, la mensualité peut augmenter de 3 %.
Ainsi, les échéances des premières mensualités sont allégées et les dernières sont plus lourdes, basées sur l'évolution de votre carrière. Mais tout le pari est là.

Le taux variable à le vent en poupe

Le prêt à taux variable existe en France depuis 10 ans. Au cours de cette décennie, les banques ont déployé tout leur savoir-faire pour inventer des formules nouvelles susceptibles de capter l'intérêt des acquéreurs.
Elles semblent y avoir réussi puisque, désormais, le taux variable a le vent en poupe.
D'autant que de nombreux verrous de sécurité empêchent le taux de s'envoler si celui-ci venait à remonter. Et que ce taux est inférieur d'environ 1 point à celui du taux fixe.

Une multitude de taux
Il y a une multitude de formules différentes, basées sur des indices, voire des paniers d'indices multiples. Certains indices sont appelés, dans le jargon bancaire "volatils" dans la mesure où ils peuvent subir de fortes variations : c'est le cas du TIBEUR (taux interbancaire européen), publié par la banque de France. D'autres sont plus ou moins sensibles aux mouvements du marché de l'argent tout en en reflétant les tendances profondes comme le taux du Livret A ou le taux des obligations.

Quatre grandes familles de prêt à taux variable sont proposées :
- Le prêt "capé"
où le taux plafond est fixé dès le départ pour limiter la hausse. Il peut donc baisser en fonction de l'indice, mais pas à n'importe quel moment.
- Le prêt "à double cap" :
où les variations sont répercutées à la hausse comme à la baisse d'environ 3 points.
- Le prêt où les mensualités restent fixes
mais où la durée peut être allongée ou raccourcie.
- Le prêt où, en cas de baisse, la durée est raccourcie et en cas de hausse, augmentée
la mensualité ne pouvant augmenter de plus de 80 % de l'indice INSEE.

Le prêt à taux variable peut passer en taux fixe, à tout moment, ou lors de la date anniversaire du prêt. Ce passage est irrévocable.

(sources Paruvendu.fr)

Le vrai coût d’un prêt immobilier

Avant de vous engager pour le financement de votre achat immobilier, vous devez prendre en compte deux élements essentiels pour calculer le véritable coût de votre emprunt...

Deux éléments à prendre en compte
Pour évaluer le vrai coût de votre crédit, deux éléments sont à prendre en compte : - le taux effectif global (TEG),
- le montant total des intérêts.

Le taux effectif global
Les campagnes publicitaires des banques affichent un taux "sec", le plus souvent attractif. Mais ce taux ne reflète pas le coût global du prêt, c'est-à-dire les frais de dossier, d'assurances, d'hypothèque ou de caution qui constituent le taux effectif global. De telle sorte qu'un taux annoncé à 5,20 % peut se transformer, à l'arrivée, en 6,20 % ou 6,75 %.

Une mensualité de remboursement différente suivant les prêts
Chaque échéance de remboursement est composée d'une fraction du capital à rembourser et d'une fraction des intérêts. Selon le profil du prêt, la composition de la mensualité est différente. C'est au travers du tableau d'amortissement, remis obligatoirement lors de la souscription du prêt que vous pouvez connaître la proportion de capital et d'intérêts de chaque échéance et savoir, au final, à combien vous revient votre emprunt. Avant de signer, faites faire des simulations par votre banquier : un emboîtage sophistiqué de divers prêts peut vous faire économiser quelques milliers de francs sur 12 ou 15 ans.

Les formules de différés d'amortissements
D'une façon générale, plus on étale le remboursement dans le temps, plus l'amortissement du capital est long et plus le montant des intérêts sera élevé. Certaines formules proposent un différé d'amortissement, reportant, pendant une période déterminée, le remboursement du capital. D'autres offrent un différé d'amortissement partiel du capital, les échéances comportent alors le remboursement d'une partie du capital. Une solution pratique pour alléger les premières mensualités, mais lourde à assumer dans les dernières années du prêt.

(sources Paruvendu.fr)

Prêts immobiliers : à l’heure de choisir...

Avec la crise des « subprimes » outre-Atlantique, les prêts immobiliers sont plus que jamais sous les feux de l’actualité. Prêts réglementés ou non, à taux fixe ou variable… La gamme des possibilités pour financer son logement s’élargit avec, en toile de fond, une concurrence farouche entre les banques. Mais celles-ci ont corsé leurs critères de sélection ; difficile de passer entre les mailles du filet.

Où en sont les taux d’intérêts ?
Les taux d’intérêts des emprunts bancaires ont sensiblement augmenté en 2007. En moyenne, une hausse de 0,7 %, ce qui est loin d’être négligeable ! Par exemple, le coût moyen d’un crédit sur 20 ans était de 4,15 % il y a un an, et atteint aujourd’hui 4,85 %. « Après quatre années de taux bas, les choses se stabilisent, nous dit Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com. En décembre 2008, nous devrions retomber pile au niveau de janvier 2003. ».

Les banques de plus en plus exigeantes
Taux fixe, variable ou progressif, prêts pour personnes âgées, pour jeunes cadres… la gamme de prêts proposée est riche ! Les conditions changent avec le type de bien, la durée du prêt ou le montant de votre apport personnel. Notez que la durée moyenne des prêts, qui n’était que de 13 ans en 2000, atteint désormais 21 ans.

Cependant, les banques sont plus strictes aujourd’hui qu’elles ne l’étaient il y a encore quelques mois. « Le taux de refus est passé de 3 à 8 % en quelques mois », précise Christophe Crémer. Premiers concernés : les jeunes sans apport. Les prêts à 110 % (qui couvrent également les frais de notaires et de dossier) et les prêts à 30 ans se font plus rares. « Les banques regardent plus le niveau d’endettement, le reste à vivre, l’apport et l’expérience professionnelle ». De même, les dossiers de construction sont étudiés dans le détail, les relevés de compte courant épluchés… Autant dire que les motifs de refus ne manquent pas !

Mettez toutes les chances de votre côté !
Constituez un dossier clair et détaillé, en respectant plusieurs règles : « ne pas prendre de prêt conso avant d’acheter, soigner son relevé de compte et mettre de l’argent de côté », en sont les éléments principaux. L’apport personnel est plus que jamais nécessaire pour obtenir la confiance des banquiers, et pour négocier de bonnes conditions de crédit. C’est un gage de solidité financière.

L’emprunteur « parfait » :
• 28 ans
• 40 000 € de revenus annuels
• profil évolutif
• 10 % d’apport personnel
• faible niveau d’endettement
• bon « reste à vivre »

(sources Paruvendu.fr)

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