A fournir lors de la signature chez le notaire

Le jour de la signature et même avant si votre notaire fait bien son travail, voici les pièces que vous devrez produire pour que la vente se passe bien...

- Votre titre de propriété
Attention, si le bien à vendre provient d'un héritage entre plusieurs membres de la famille et que vous revendez dans les 5 ans après la succession, vous devrez obtenir l'aval des autres héritiers pour vendre.

- Différents certificats
Entre autres, celui de la loi Carrez qui garantit la superficie des logements anciens en copropriété, mais aussi ceux concernant l'amiante, les termites, les risques naturels et technologiques, la performance énergétique, sans oublier le saturnisme (lié à la présence de plomb). C'est au vendeur qu'incombe la charge de payer les différents certificats.

- La purge des droits de préemption
Le droit de préemption permet au locataire ou à une personne publique d'acheter en priorité le bien mis en vente par son propriétaire.
Si vous voulez reprendre le logement pour vous-même, la loi protège les locataires âgés de plus de 70 ans, dont les revenus n'excèdent pas une fois et demie le SMIC. Sauf si vous êtes vous-même âgé de plus de 60 ans et que vos ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC.
En revanche, si vous le vendez pour ne pas le reprendre, aucune condition n'est exigée.

- Le règlement des charges (en copropriété)
Vous devez avoir réglé les charges dûes au jour de la vente, et vous être acquitté d'une provision pour charges si des travaux ont été votés avant la vente.
Si vous n'avez pas réglé tous vos comptes le jour de la vente, le notaire déduira du prix de vente le règlement de ces charges.

- La levée des frais d'hypothèque
Si l'achat avait été fait par ce biais.

(sources Paruvendu.fr)

Calculer le budget de votre crédit immobilier

Quelles sont vos recettes ?
Avant de chercher un crédit il vous faut savoir de combien vous pouvez disposer pour rembourser les échéances. Vous allez donc dans un premier temps dresser la liste de vos recettes :
- dressez la liste de vos ressources régulières (salaires, revenus de placement, pension) sans tenir compte des revenus hypothétiques comme les primes, le paiement d'heures supplémentaires
- évitez d'intégrer les prestations familiales qui ne sont pas éternelles.

Les dépenses à déduire de vos recettes.
Une fois vos recettes comptabilisez vous allez maintenant déduire vos dépenses en cours et les dépenses à venir liées à l'acquisition de votre logement :
- déduisez toutes vos dettes et les crédits sur lesquels vous êtes déjà engagés (voiture, électroménager)
- listez les dépenses liées à l'achat de votre bien (droits de mutation, honoraires du notaire, hypothèque éventuelle, taxes diverses si vous achetez une maison)
- pensez à comptabiliser les dépenses liées au changement de domicile (déménagement, assurances du nouveau logement, travaux, abonnements aux différents réseaux)
- n'oubliez pas les dépenses inhérentes au statut de propriétaire (à la taxe d'habitation vient s'ajouter aussi le paiement de l'impôt foncier qui représente une lourde charge)
- n'omettez pas les charges d'entretien ou de réparation de votre maison ou si il s'agit d'un appartement, les charges de copropriété matérialisées par des appels de fonds trimestriels… En confrontant dépenses et recettes, vous pouvez établir un budget d'investissement et un budget de trésorerie.

Limitez votre taux d'endettement
Compte tenu de tous ces paramètres, calculez combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. Ce que les banquiers appellent le taux d'effort. L'idéal est de ne pas dépasser 25 à 30 % de vos ressources pour être sûr de pouvoir honorer vos mensualités. Ne faites pas trop de projection sur la progression de votre pouvoir d'achat, donnée difficilement maîtrisable; et surtout, ne cédez pas à certains banquiers qui acceptent parfois de prêter au-delà des capacités de remboursement. Vous pourriez avoir des fins de mois difficiles !

Un engagement à long terme
Difficile d'échapper au crédit pour financer un achat immobilier. Pas d'affolement, les banques concoctent des prêts "sur-mesure", adaptés à votre profil.
Emprunter pour se loger, c'est s'endetter sur une longue période. Sur 12, 15 ou 20 ans, les intérêts du prêt représentent une somme non négligeable qui vient s'ajouter à la somme prêtée. D'où l'importance de décrocher un bon taux et d'étudier le meilleur "emboîtage" de vos différents prêts (principal et complémentaires).

Un taux variant en fonction de votre situation financière
Pour bénéficier du meilleur taux, la règle d'or est d'avoir un "profil économiquement correct" et de vous montrer plus fourmi que cigale. Ainsi, quelques économies sur un plan d'épargne ou sur un livret ou quelques valeurs mobilières rassurent votre banquier. En revanche, un découvert chronique fait mauvaise impression. De l'état de votre compte en banque dépend le taux que vous consent votre banquier :par exemple, pour un taux variant dans un établissement entre 4,6O% et 5,95%, la fourchette la plus haute est attribuée à l'emprunteur le plus "risqué", la fourchette moyenne à celui qui a un peu d'épargne et le meilleur taux à celui qui dispose d'un confortable apport personnel. Rien ne vous empêche de faire le tour des banques pour les mettre en concurrence.
Dans ce cas, comparez non pas les taux affichés par les établissements, mais le taux effectif global (TEG) qui comprend, outre les intérêts du prêt, les frais de dossier, le montant de l'assurance décès -invalidité- incapacité.

Taux variable ou taux fixe ?

Longtemps, les taux variables ont été boudés, faisant peur si le taux du crédit venait à grimper. Aujourd'hui, ce risque est limité, la plupart des taux variables étant accompagnés de butoirs. Mais les taux fixes ont aussi leurs atouts. Sur le long terme, il faut comparer.

LE TAUX FIXE
Son grand mérite est sa simplicité et sa lisibilité.
Son taux dépend du niveau des taux d'intérêt à long terme, en général l'OAT à 10 ans(5,36%) sur lequel se refinancent les banques. La hausse, la baisse ou la stabilité de ces taux à long terme influent sur le taux fixe.

Un taux fonction de votre situation bancaire
Actuellement, les taux fixes évoluent entre 4,60% et 6,40% (hors frais de dossier et d'assurance). Evidemment, le "bon" client se verra octroyer le meilleur taux, sensiblement le même que celui d'un prêt à taux révisable.
Si votre profil est plus risqué, vous vous verrez affligé du taux le plus élevé et d'une capacité d'emprunt réduite. Orientez-vous alors vers un crédit à taux révisable.

Avantages et inconvénients du taux fixe
Le taux fixe, c'est la lisibilité des remboursements pendant toute la durée du prêt. Le taux, la durée et le montant de chaque mensualité sont constants.
Aucune surprise possible, pas même celle de bénéficier d'un meilleur taux si la conjoncture bancaire évolue dans un sens plus favorable.

Le taux à mensualité progressives: un remboursement proportionnel à l'évolution de vos revenus
En revanche, si vous espérez une évolution positive de vos revenus, vous pouvez prendre un prêt à taux fixe et à mensualités progressives.
Le taux ne bouge pas pendant toute la durée du prêt, mais les mensualités subissent une progression fixée à l'avance : tous les 5 ans, par exemple, la mensualité peut augmenter de 3 %.
Ainsi, les échéances des premières mensualités sont allégées et les dernières sont plus lourdes, basées sur l'évolution de votre carrière. Mais tout le pari est là.

Le taux variable à le vent en poupe

Le prêt à taux variable existe en France depuis 10 ans. Au cours de cette décennie, les banques ont déployé tout leur savoir-faire pour inventer des formules nouvelles susceptibles de capter l'intérêt des acquéreurs.
Elles semblent y avoir réussi puisque, désormais, le taux variable a le vent en poupe.
D'autant que de nombreux verrous de sécurité empêchent le taux de s'envoler si celui-ci venait à remonter. Et que ce taux est inférieur d'environ 1 point à celui du taux fixe.

Une multitude de taux
Il y a une multitude de formules différentes, basées sur des indices, voire des paniers d'indices multiples. Certains indices sont appelés, dans le jargon bancaire "volatils" dans la mesure où ils peuvent subir de fortes variations : c'est le cas du TIBEUR (taux interbancaire européen), publié par la banque de France. D'autres sont plus ou moins sensibles aux mouvements du marché de l'argent tout en en reflétant les tendances profondes comme le taux du Livret A ou le taux des obligations.

Quatre grandes familles de prêt à taux variable sont proposées :
- Le prêt "capé"
où le taux plafond est fixé dès le départ pour limiter la hausse. Il peut donc baisser en fonction de l'indice, mais pas à n'importe quel moment.
- Le prêt "à double cap" :
où les variations sont répercutées à la hausse comme à la baisse d'environ 3 points.
- Le prêt où les mensualités restent fixes
mais où la durée peut être allongée ou raccourcie.
- Le prêt où, en cas de baisse, la durée est raccourcie et en cas de hausse, augmentée
la mensualité ne pouvant augmenter de plus de 80 % de l'indice INSEE.

Le prêt à taux variable peut passer en taux fixe, à tout moment, ou lors de la date anniversaire du prêt. Ce passage est irrévocable.

(sources Paruvendu.fr)

Le vrai coût d’un prêt immobilier

Avant de vous engager pour le financement de votre achat immobilier, vous devez prendre en compte deux élements essentiels pour calculer le véritable coût de votre emprunt...

Deux éléments à prendre en compte
Pour évaluer le vrai coût de votre crédit, deux éléments sont à prendre en compte : - le taux effectif global (TEG),
- le montant total des intérêts.

Le taux effectif global
Les campagnes publicitaires des banques affichent un taux "sec", le plus souvent attractif. Mais ce taux ne reflète pas le coût global du prêt, c'est-à-dire les frais de dossier, d'assurances, d'hypothèque ou de caution qui constituent le taux effectif global. De telle sorte qu'un taux annoncé à 5,20 % peut se transformer, à l'arrivée, en 6,20 % ou 6,75 %.

Une mensualité de remboursement différente suivant les prêts
Chaque échéance de remboursement est composée d'une fraction du capital à rembourser et d'une fraction des intérêts. Selon le profil du prêt, la composition de la mensualité est différente. C'est au travers du tableau d'amortissement, remis obligatoirement lors de la souscription du prêt que vous pouvez connaître la proportion de capital et d'intérêts de chaque échéance et savoir, au final, à combien vous revient votre emprunt. Avant de signer, faites faire des simulations par votre banquier : un emboîtage sophistiqué de divers prêts peut vous faire économiser quelques milliers de francs sur 12 ou 15 ans.

Les formules de différés d'amortissements
D'une façon générale, plus on étale le remboursement dans le temps, plus l'amortissement du capital est long et plus le montant des intérêts sera élevé. Certaines formules proposent un différé d'amortissement, reportant, pendant une période déterminée, le remboursement du capital. D'autres offrent un différé d'amortissement partiel du capital, les échéances comportent alors le remboursement d'une partie du capital. Une solution pratique pour alléger les premières mensualités, mais lourde à assumer dans les dernières années du prêt.

(sources Paruvendu.fr)

Prêts immobiliers : à l’heure de choisir...

Avec la crise des « subprimes » outre-Atlantique, les prêts immobiliers sont plus que jamais sous les feux de l’actualité. Prêts réglementés ou non, à taux fixe ou variable… La gamme des possibilités pour financer son logement s’élargit avec, en toile de fond, une concurrence farouche entre les banques. Mais celles-ci ont corsé leurs critères de sélection ; difficile de passer entre les mailles du filet.

Où en sont les taux d’intérêts ?
Les taux d’intérêts des emprunts bancaires ont sensiblement augmenté en 2007. En moyenne, une hausse de 0,7 %, ce qui est loin d’être négligeable ! Par exemple, le coût moyen d’un crédit sur 20 ans était de 4,15 % il y a un an, et atteint aujourd’hui 4,85 %. « Après quatre années de taux bas, les choses se stabilisent, nous dit Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com. En décembre 2008, nous devrions retomber pile au niveau de janvier 2003. ».

Les banques de plus en plus exigeantes
Taux fixe, variable ou progressif, prêts pour personnes âgées, pour jeunes cadres… la gamme de prêts proposée est riche ! Les conditions changent avec le type de bien, la durée du prêt ou le montant de votre apport personnel. Notez que la durée moyenne des prêts, qui n’était que de 13 ans en 2000, atteint désormais 21 ans.

Cependant, les banques sont plus strictes aujourd’hui qu’elles ne l’étaient il y a encore quelques mois. « Le taux de refus est passé de 3 à 8 % en quelques mois », précise Christophe Crémer. Premiers concernés : les jeunes sans apport. Les prêts à 110 % (qui couvrent également les frais de notaires et de dossier) et les prêts à 30 ans se font plus rares. « Les banques regardent plus le niveau d’endettement, le reste à vivre, l’apport et l’expérience professionnelle ». De même, les dossiers de construction sont étudiés dans le détail, les relevés de compte courant épluchés… Autant dire que les motifs de refus ne manquent pas !

Mettez toutes les chances de votre côté !
Constituez un dossier clair et détaillé, en respectant plusieurs règles : « ne pas prendre de prêt conso avant d’acheter, soigner son relevé de compte et mettre de l’argent de côté », en sont les éléments principaux. L’apport personnel est plus que jamais nécessaire pour obtenir la confiance des banquiers, et pour négocier de bonnes conditions de crédit. C’est un gage de solidité financière.

L’emprunteur « parfait » :
• 28 ans
• 40 000 € de revenus annuels
• profil évolutif
• 10 % d’apport personnel
• faible niveau d’endettement
• bon « reste à vivre »

(sources Paruvendu.fr)