IMMOFRONTIERE: L'Immobilier sans frontières...!

Choix des énergies. Attention à nos consommations...

2010-04-29T20:42:00.002+02:00

ENERGIE

Les changements climatiques et les discours alarmistes de spécialistes nous poussent aujourd’hui à changer nos habitudes quant à notre consommation d’énergie. La consommation des ménages en matière d’énergie représente quasiment la moitié de l’énergie produite en France. Des gestes simples existent et peuvent faire toute la différence. Plusieurs domaines doivent être mieux maitrisés pour que cette dépense d’énergie devienne plus efficace et moins coûteuse.

Le chauffage

Pour que le chauffage soit vraiment efficace, il faut commencer par une bonne isolation des pièces et du logement. Les fuites thermiques consomment de l'énergie, et nuisent à la qualité toutes les installations. Vous devez par exemple privilégier pour les fenêtres des doubles vitrages. Il faut vérifier l’isolation thermique du sol au plafond, en passant par la toiture et les murs. D’une part, il faut mesurer la conductivité thermique appelé lambda, qui est l’indicateur de référence. (Un coefficient inférieur à 4 ou 5 est bon). D’autre part, l’inertie thermique est également à prendre en compte. En effet, la capacité de votre installation à stocker et à restituer la chaleur est un autre critère fondamental. Concernant le chauffage, les deux options classiques sont bien sûr l’électricité et le gaz, mais les nouvelles exigences écologiques ont promu le développement de plusieurs alternatives.

Le Gaz

Plusieurs types de gaz existent, le gaz de ville ou gaz naturel reste encore à l’heure actuelle un des moyens les plus utilisés en matière de chauffage. Il est voué à disparaitre dans moins de 50 ans si sa consommation mondiale ne réduit pas. Le gaz naturel nécessite cependant un réseau de distribution enterré à proximité. Celui-ci d’ailleurs croît chaque année davantage. Nous trouvons aussi le propane ou le GPL qui fournit une bonne efficacité grâce aux chaudières à condensation. Mais la part de marché du gaz recule dans les constructions neuves car 29% seulement des maisons neuves avec chauffage central sont chauffées au gaz, contre 43 % en 2004. Le chauffage au gaz possède aussi l'avantage de ne pas assécher l'air ambiant et de pouvoir chauffer une pièce de manière homogène grâce aux thermostats.

L’Electricité

En ce qui concerne les émissions de CO2, le chauffage électrique est naturellement bien meilleur que le chauffage au fioul, au gaz ou au charbon. Le chauffage électrique présente l'avantage de supprimer les contraintes d'approvisionnement de combustible, d'entretien des feux. Il est plus hygiénique, puisqu'il supprime les fumées. Toutefois, il est sensiblement plus cher, lorsque l'énergie électrique est produite thermiquement. Cet inconvénient disparaît avec l'énergie électrique d'origine nucléaire qui peut être meilleur marché. C’est l’énergie la plus facile à mettre en œuvre car les larges gammes de radiateurs ne nécessitent aucun raccordement. Contrairement aux autres moyens de chauffage, le prix des consommations de chauffage électrique sont en stagnation. Enfin, le design des radiateurs électriques est si varié qu'il est facile d'en trouver un qui convienne à son intérieur.

Le Fioul

Le fioul domestique connaît de grandes améliorations grâce à la modernisation des matériels et des équipements. Le fioul domestique à très largement montré sa valeur au cours de ses dernières années grâce à des prix très compétitif en comparaison avec les prix moyens des autres sources d'énergies. Cependant, il est en déclin parce que peu de nouvelles installations se font avec le fioul, car il est aujourd’hui dépassé par d’autres énergies plus économiques et moins polluantes. Il fonctionne parfaitement pour chauffer de grandes surfaces dans des régions froides. Par contre une chaudière au fioul est à puissance égale plus chère qu’une chaudière au gaz. Ses prix pâtissent directement de la flambée des cours du pétrole. Le stockage reste un problème majeur car il faut installer chez soi une cuve de grande capacité et la faire remplir régulièrement par un camion-citerne. De plus, le fioul n'est pas une énergie renouvelable, à l'instar du pétrole ou du gaz naturel et malgré les récents progrès, le fioul demeure une source d'énergie polluante.

Le Bois

Le bois utilisé comme source d’énergie dans l’habitat représente 4 % de l’énergie primaire consommée en France, c’est la principale source nationale d’énergie renouvelable thermique. Le bois est un combustible des moins chers. La filière bois s’organise de plus en plus pour que le prix énergie-bois reste stable au fil du temps. La France dispose en abondance de cette matière première avec une forêt qui recouvre près de 28% du territoire national, ce qui représente 15 millions d’hectares avec un taux de croissance de 10% annuel. Le bois est donc une énergie renouvelable et n’aggrave pas l’effet de serre car sa combustion produit à peine plus de CO2 que la forêt elle-même. Le combustible est accessible facilement grâce à des livraisons à domiciles. Les performances de certains appareils sont équivalentes à des chaudières à fioul ou à gaz. Vous bénéficiez d'un crédit d'impôt de 50% mis en place par l'Etat pour encourager l'achat de ces appareils écologiques, ce qui compense leur surcoût éventuel. Après déduction de ce crédit d'impôt, le prix d'une chaudière à bois devient identique à celui d'une chaudière à gaz.

Le Solaire

Si des évolutions techniques interviennent dans les prochaines années, l’énergie solaire pourrait couvrir 100% des besoins. L'un des avantages des systèmes de chauffage solaire est de pouvoir utiliser les rayons du soleil comme énergie pour le chauffage de l'eau chaude sanitaire et pour l'appoint de chauffage sans facture énergétique. L’utilisation de l’énergie solaire n’entraîne ni émission polluante, ni production de déchets dangereux. Utiliser l’énergie solaire permet également de préserver les combustibles fossiles ou fissiles et de réserver leur emploi à des usages plus spécifiques que la simple production de chaleur. Contrairement aux idées reçues, un système solaire thermique, à savoir un chauffe-eau ou un chauffage solaire, peut être installé n'importe où, y compris dans les régions moins exposées comme le Nord de la France. Le rayonnement solaire est une énergie propre, c'est la seule énergie non polluante. D'autre part, elle ne modifie pas l'équilibre thermique de la Terre, il n'y a donc pas de déséquilibre écologique

Nous en venons maintenant à une autre dépense d’énergie qui est l’électricité. Des réflexes s’imposent pour en consommer moins. " Si tous les Européens éteignaient leurs appareils électriques au lieu de les laisser en mode veille, ils économiseraient une quantité d'électricité de l'ordre de la consommation d'un pays comme la Belgique", a estimé Renita Bhaskar, coordinatrice d'une campagne lancée par la Commission européenne en vue de sensibiliser les citoyens sur l'environnement.

Voici quelques petits trucs pour économiser de l’électricité. Pensez à dégivrer régulièrement vos appareils car 3 mm de givre dans un congélateur ou un réfrigérateur entraîne une surconsommation d'électricité pouvant atteindre les 30 %. Comme la poussière accumulée derrière le réfrigérateur peut multiplier la consommation par 2 en électricité. Il faut donc nettoyer régulièrement le dos de ce dernier. Raccordez vos appareils vidéo à une multiprise munie d'un interrupteur ou à un coupe veille auto qui vous permet d'arrêter tous vos appareils en un seul geste lorsque vous ne les utilisez pas, car par exemple un ordinateur en veille, comme une télévision ou autre augmente de 10 % votre consommation d'électricité. Préférez lors de l'achat d'un lave vaisselle, lave linge, sèche linge ou autre gros électroménagers ceux qui portant le symbole « Energy Star ». Ils consomment 25% d'énergie en moins que d'autres modèles tout aussi récents. Fermez dès que la nuit tombe les jours d'hiver vos volets et doubles rideaux. Lorsque vous aérez l'hiver, ne le faites pas plus que 5 min pour éviter que votre pièce ne se refroidisse trop vite et coupez le chauffage électrique systématiquement. Enfin, dégagez l'espace devant les radiateurs surtout les radiateurs radiants pour ne pas bloquer la chaleur et nettoyez l'arrière régulièrement de la poussière pour éviter une surconsommation d'énergie.

Les diagnostics légaux nécessaires à la transaction immobilière

2010-04-29T20:32:00.004+02:00

DIAGNOSTIC IMMOBILIER

L’émergence des diagnostics immobilier qui sont apparus progressivement depuis 10 ans (loi sur l’amiante et plomb et Loi Carrez en 1996, lutte contre les termites en 1999 et tout récemment la loi sur la performance énergétique et sur l’état de risques technologiques et naturel) a donné naissance à un nouveau métier : celui de l’expertise immobilière.

Effectuer un diagnostic immobilier permet d’évaluer l’état technique d’un bâtiment et de ses installations techniques en termes de solidité, de sécurité, de conformité réglementaire.

Lors de la signature de la promesse de vente, vous êtes dans l'obligation de présenter un certain nombre de certificats relatifs à la présence d'amiante, plomb, termite, un certificat loi Carrez, un état de risques naturels et technologiques et un diagnostic de performance énergétique. Ainsi que le CREP depuis Août 2008. Les diagnostics immobiliers sont simples, rapides et peu coûteux.

Le diagnostic amiante

L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier depuis 1997. Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants. Le Code de la Santé Publique oblige donc le vendeur d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante. L'expertise du logement sera effectuée par un professionnel du diagnostic immobilier.

Ce diagnostic immobilier devra être fourni par le propriétaire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. Dans le cas d'un bien immobilier géré en copropriété, seules les parties privatives devront faire l'objet d'une recherche d'amiante. L'expert en charge du diagnostic amiante portera donc sont attention sur un certain nombre de points sensibles du bien immobilier comme par exemple les faux plafonds, les dalles de sol, l'isolation phonique et thermique et les produits et matériaux employés (plus de 3000 matériaux contenant de l'amiante sont à ce jour référencés).

Le diagnostic de performance énergétique

Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone en France, après les transports. D'après le Centre interprofessionnel technique d'études de la pollution atmosphérique, les bâtiments émettent un quart du total des émissions françaises de CO2, soit la plus grosse partie après le secteur des transports. Selon les statistiques de la Mission Interministérielle à l'Effet de Serre, les rejets français de gaz à effet de serre se sont envolés depuis 2003 dans l'habitat privé et les bureaux : +7%, contre seulement +1% pour les transports. Issu d’une directive européenne du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments et instauré le 1er novembre en 2006 par Jean-Louis Borloo alors Ministre du logement (décret du 15 septembre 2006), le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) a pour objectif de dresser un bilan complet de la consommation d'énergie d'un bien immobilier. Les dernières études évaluant le parc immobilier français comme extrêmement énergivore, limiter les déperditions d'énergies des logements devient dès lors une priorité. En ce sens, un diagnostic immobilier DPE s'attachera également à proposer aux propriétaires des solutions adaptées.

Destiné à informer les potentiels acquéreurs ou locataires d'un bien immobilier sur sa consommation énergétique et son taux d'émission de gaz à effet de serre, le diagnostic DPE accompagnant obligatoirement depuis le 1er novembre 2006 tout acte de vente doit également, depuis le 1er juillet 2007, être fourni par le propriétaire d'un logement mis en location. Réalisé par un professionnel, le diagnostic immobilier de performance énergétique prend place au sein du dossier de diagnostics techniques indispensable à chaque transaction d'un bien immobilier. Ce diagnostic est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il devra être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi, en cas de travaux ou de remplacement d'équipements, d'optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il devra être établi depuis moins de 10 ans. Toutefois, le diagnostic n'aura qu'une valeur informative. À la différence d'autres diagnostics, comme le diagnostic termites ou le diagnostic plomb, l'acquéreur ou le locataire ne pourra s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.

L'utilisation d'une étiquette énergie analogue à celle en usage pour les équipements électroménagers est un facteur d'appropriation favorable. Les seuils des classes sont indiqués ci-dessous. Une étiquette pour connaître la consommation d’énergie.

L'information est complétée par une indication sur les émissions de CO2 liées aux usages pris en compte dans l'étiquette climat ci-dessous.
Une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations dur l’effet de serre.

Le diagnostic de la Loi Carrez

Depuis 1997, la vente d'un lot de copropriété qui représente une superficie supérieure à 8 m² vous oblige à indiquer la superficie privative lors de la signature de votre promesse de vente (compromis de vente) communément nommé l'expertise loi Carrez. Sont exclus de ce diagnostic immobilier, les biens immobilier suivants : les garages, les caves et les emplacements de parking. Ce certificat immobilier a pour objectif de garantir à l'acheteur la superficie du logement qu'il s'apprête à acquérir mais également de prémunir le vendeur contre tout recours éventuels de l'acquéreur en cas de superficie erronée. Le propriétaire peut prendre l'initiative d'effectuer lui-même les mesures de son logement, il est cependant conseillé de faire appel à un expert pour réaliser ce diagnostic immobilier minutieux (seule l'intervention d'un professionnel du diagnostic immobilier peut donner lieu à l'obtention d'un certificat loi Carrez). Ce dernier réalisera le métrage des parties privatives du logement à l'aide d'un laser mètre de haute précision.

Si aucune mention de la superficie n'est faite lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété, l'acheteur est en droit de réclamer la nullité de l'acte dans un délai maximum d'un mois à compter de la signature. Dans l'éventualité où le diagnostic immobilier loi Carrez s'avèrerait erroné (un écart inférieur à 5% de la superficie indiquée est toléré), le futur propriétaire peut demander une réévaluation du prix du bien immobilier en fonction de l'erreur (généralement 1% de réduction par mètre carré de différence). L'acquéreur disposera d'un an à compter de la signature de l'acte de vente pour effectuer cette réclamation.

Le diagnostic plomb

La loi du 29 juillet 1998 oblige les vendeurs d'un bien immobilier à faire établir par un expert "un état des risques d'accessibilité au plomb" (dit diagnostic plomb ou ERAP).A l'issue de cette expertise, l'expert délivre un certificat. Ce certificat doit être annexé à la promesse unilatérale de vente d'un appartement, ou d'une maison, si ce bien immobilier a été construit avant 1948, ou s'il est situé dans une "zone à risque d'exposition au plomb" délimitée par la préfecture. Cette expertise plomb doit avoir été établie depuis moins d'un an à la date de la signature de la promesse de vente. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et pourrait s'exposer à des sanctions pénales.

Un diagnostic immobilier plomb (ou CREP) a pour objectif la prévention et l'information vis-à-vis du plomb dans les peintures en cas de vente d'un bien mobilier. Tout vendeur de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un constat de risque d’exposition au plomb réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en diagnostic plomb. Ce diagnostiqueur qualifié doit ainsi avoir contracté une assurance professionnelle lui permettant de réaliser sereinement un diagnostic immobilier plomb.

A défaut de présentation du diagnostic plomb, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb. Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'informations générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration. Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire en transmet, de plus, une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement). Chaque bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un diagnostic immobilier plomb qui devra être annexé à une éventuelle promesse ou acte authentique de vente. Un diagnostic plomb ne sera demandé que pour les parties affectées à l’habitation ou à usage courant.

Depuis le 12 août 2008, un diagnostic immobilier plomb doit être joint à tout nouveau contrat de location concernant un logement construit avant le 1er janvier 1949. En cas de changement de locataire (nouveau contrat) et si l’absence de plomb (ou son seuil acceptable) a été attestée par un précédent diagnostic immobilier, il n’est pas nécessaire de renouveler l’expertise. La réalisation d’un diagnostic plomb impose un coût qui reste à la charge du bailleur.

Le diagnostic d’état parasitaire

Depuis le 8 juin 1999, la vente d'un bien immobilier localisé dans une zone considérée à risque doit être accompagnée d'un diagnostic immobilier attestant ou non de la présence de parasites. Avec comme objectif de protéger l'acquéreur et le propriétaire contre les agents de dégradation biologique du bois, l'expert devra déterminer, par cet examen du logement, si le bien immobilier est en proie à une infection, identifier les zones touchées et éventuellement le type de parasite.

Depuis 1999, la législation impose aux maires de tenir à jour un état des lieux de la contamination de leur commune. Parallèlement, chaque département doit délimiter les zones de son territoire infectées par la présence de parasites. Au sein de ces zones géographiques, tout bien immobilier bâti ou non bâti doit faire l'objet d'une déclaration en mairie dès que la présence de termites ou d’autres parasites xylophages est détectée. Concernant les immeubles et copropriétés, seules les parties privatives sont soumises au diagnostic immobilier termite. L'expert en charge d'un diagnostic termite devra indiquer le bien immobilier concerné, les parties de ce dernier qui ont été visités, pour enfin spécifier les éléments infestés par le parasite. Il est à noter que le professionnel effectuant ce diagnostic immobilier peut informer le propriétaire sur les travaux et traitements envisageables mais en aucun cas les réaliser lui-même. La réalisation d’un diagnostic termite doit, depuis le 1er novembre 2007, être confiée à un professionnel répondant aux exigences détaillées par les articles

L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Le diagnostic des risques naturels et technologiques

Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti. Les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé. Un diagnostic des risques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu'il soit bâti ou non bâti.

Cette obligation d'information des risques naturels et technologiques (diagnostic ERNT) s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés dans le périmètre d'exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet ou dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l'environnement (art. L. 562-2) et enfin dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.

Le diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien. Ce diagnostic doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé. Le diagnostic ERNT est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d'une entrée différée d'un des colocataires. L'état des risques naturels et technologiques mentionne la sismicité et les risques naturels ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention et auxquels le bien est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Le diagnostic gaz

En accord avec le décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un bien immobilier équipé d'une installation datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement, fournir un diagnostic immobilier spécifique qui est le diagnostic gaz. Cette évaluation aura pour objectif de détecter les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants.

Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité d’installation au gaz d'un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles. Il devra en outre vérifier les équipements fixes d'alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.), ainsi que l’état des tuyauteries et accessoires de raccordement. Il contrôlera les appareils de production d'eau chaude sanitaire et évaluera les systèmes de ventilation et d'aération du bien immobilier. Au terme du diagnostic immobilier, le professionnel aura dressé un bilan de l'installation au gaz naturel entrant dans l'une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave. La découverte d'un disfonctionnement entraînant un quelconque danger oblige le diagnostiqueur à en référer au distributeur de gaz : l'approvisionnement en gaz peut alors être suspendu. La réalisation d’un diagnostic immobilier gaz porte sur les parties visibles et accessibles de l’installation et ne nécessite généralement aucune dépose de composants.

Le diagnostic électrique

Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique a intégré la liste des diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Une entrée en vigueur réalisée selon les termes définis par le décret d'application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril. La réalisation d’un diagnostic électrique concerne exclusivement la vente d’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement) équipé d’une installation électrique datant de plus de 15 ans. Le vendeur devra joindre ce diagnostic immobilier électrique à toute nouvelle promesse ou acte de vente.

Concernant un bien immobilier soumis au statut de copropriété, le diagnostic électrique ne s’appliquera qu’aux parties privatives. Le diagnostiqueur aura également pour tache de s'assurer de la présence de certains systèmes de sécurité. Enfin, la principale mission du diagnostic électrique sera d'identifier les éventuels matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement. Toujours dans l'optique de circonscrire les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, un diagnostic électrique adéquat devra être réalisé par un professionnel soumis à des critères très stricte : disposer d'une assurance professionnelle, être indépendant par rapport à la transaction, etc. Soumis à sa réalisation, le vendeur d’un bien immobilier ne présentant pas de diagnostic électrique lors de la signature de l’acte authentique de vente sera dans l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Le diagnostic conformité piscine

Depuis la loi du 3 janvier 2003, et ce afin de lutter contre les risques de noyade, la législation impose des normes de sécurité piscine bien précises. Depuis le 1er janvier 2004, qu'elles soient à usage individuel ou collectif, les piscines privées nouvellement construites doivent être pourvues d'un dispositif de protection répondant tout autant à la nouvelle réglementation des normes de sécurité de piscine qu'à un respect du confort et de la qualité d'utilisation. Depuis le 1er mai 2004, les piscines existantes des locations saisonnières doivent également être pourvues d'un tel dispositif de mise en sécurité. Au 1er janvier 2006, ces normes de sécurité de piscine ont du équiper toutes les autres piscines existantes. Les barrières de protection doivent répondre à la réglementation relative à la sécurité piscine en empêchant qu'un enfant de moins de 5 ans puisse accéder au bassin sans l'aide d'un adulte. Les couvertures doivent pouvoir éviter l'immersion d'un enfant de moins de 5 ans. L'abri procède de la sécurité piscine en rendant inaccessible le bassin aux enfants de moins de 5 ans. L'alarme doit disposer d'un système de mise en route qu'un enfant de moins de 5 ans ne pourra pas arrêter pour pouvoir être en conformité avec la réglementation sécurité piscine.

Cette mise en conformité édictée par la nouvelle réglementation sur la sécurité d'une piscine concerne les piscines privées de plein air dont le bassin est totalement ou partiellement enterré (piscine familiale, de camping, d'hôtel...). Aucune taille minimum de bassin n'ayant été définie pour qualifier une piscine, les spas enterrés sont également concernés par la loi sur la sécurité des piscines. Lorsqu'un système de sécurité est déjà présent, une vérification de conformité est nécessaire (un document attestant d'une bonne conformité aux normes de sécurité pour piscine devra être délivré par le fabriquant ou par un contrôleur technique).

Voir les fiches pratiques de l'agence IMMOFRONTIERE - Législation sur les diagnostics

Les secteurs d'intervention d'IMMOFRONTIERE où nous avons le plus de demandes....

2010-01-28T21:02:00.004+01:00

Notre agence entre lac Léman et le Mont-Blanc est spécialisée dans la recherche de bien ou d'acquéreurs pour ses clients dans un périmètre bordant le lac Léman, un cordon frontalier inscrit dans le Genevois Haut-Savoyard qui touche naturellement une main d'oeuvre frontalière mais aussi des résidents suisses qui souhaitent s'installer en France.

La pénurie de logement à Genève pousse effectivement de plus en plus de Genevois à s'installer en zone frontalière pour arrêter de louer et surtout se trouver un logement a proximité immédiate de Genève. Annemasse constitue la première des demandes de nos clients, mais le périmètre court de Viry à Yvoire et de Gaillard, St-julien à La Roche sur Foron.

Voici la liste des communes les plus demandées par nos clients:

74800 Amancy

74100 Ambilly

74100 Annemasse

74930 Arbusigny

74160 Archamps

74800 Arenthon

74380 Arthaz-Pont-Notre-Dame

74140 Ballaison

74160 Beaumont

74380 Bonne

74130 Bonneville

74890 Bons-en-Chablais

74160 Bossey

74130 Brizon

74400 Chamonix-Mont-Blanc

74140 Chens-sur-Léman

74160 Collonges-sous-Salève

74920 Combloux

74130 Contamine-sur-Arve

74380 Cranves-Sales

74140 Douvaine

74800 Etaux

74100 Étrembières

74130 Faucigny

74160 Feigères

74250 Fillinges

74240 Gaillard

74420 Habère-Lullin

74420 Habère-Poche

74100 Juvigny

74140 Loisin

74380 Lucinges

74500 Lugrin

74470 Lullin

74890 Lully

74140 Machilly

74250 Marcellaz

74200 Margencel

74500 Maxilly-sur-Léman

74120 Megève

74140 Messery

74560 Monnetier-Mornex

74130 Mont-Saxonnex

74560 La Muraz

74540 Mûres

74380 Nangy

74140 Nernier

74500 Neuvecelle

74160 Neydens

74250 Peillonnex

74550 Perrignier

74930 Pers-Jussy

74160 Présilly

74930 Reignier-Ésery

74800 La Roche-sur-Foron

74140 Saint-Cergues

74160 Saint-Julien-en-Genevois

74500 Saint-Paul-en-Chablais

74800 Saint-Pierre-en-Faucigny

74930 Scientrier

74140 Sciez

74950 Scionzier

74250 La Tour

74520 Valleiry

74140 Veigy-Foncenex

74160 Vers

74150 Versonnex

74100 Vétraz-Monthoux

74250 Ville-en-Sallaz

74100 Ville-la-Grand

74580 Viry

74250 Viuz-en-Sallaz

74140 Yvoire

http://www.ghs74.fr/carte_du_territoire

Stationner à ANNEMASSE...

2010-01-26T12:02:00.000+01:00

Vous souhaitez acheter un bien à ANNEMASSE, mais ne savez pas comment orgnaiser votre stationnement sans place privative ou sans garage: la solution pourrait résider dans les offres d'abonnement de la Ville. Un plan des zones vous permet de stationner facilement en zones vertes dans tout ANNEMASSE pour un coût modique inférieur à 300 € pour les résidents soit 25 euros par mois ce qui est beaucoup moins cher qu'une location de place ou d'un garage. Pour toute info complémentaire, contacter la Police Municipale d'ANNEMASSE.

La Loi Scellier: nouveau dispositif fiscal pour les investisseurs : jusqu'à 37% de réduction d'impôt !

2010-01-21T15:41:00.003+01:00

LA LOI SCELLIER
Réduisez vos impôts jusqu’à 37% sur 15 ans !
La LOI SCELLIER constitue une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 37%.
Tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2009 et 2010 (pour louer) sont éligibles. Dès lors qu’ils achètent un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, ils peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt :
25 % pour les investisseurs 2009 et 2010 et 20 % pour les investisseurs 2011 et 2012.
Attention : cette réduction d’impôt n’est pas cumulable avec les autres dispositifs légaux…
Pour avoir droit à la réduction d’impôt vous devez louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.
L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
Plafond d’investissement : 300 000 € pour un seul logement par an.
Presque tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation sont éligibles à la loi.
La Loi Robien ou la Loi Borloo permettent un abattement sur le revenu, mais la Loi Scellier permet une réduction d'impôt étalée sur 9 ans et reportable.
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
Attention, le régime SCELLIER = réduction d’impôts de 25 % et le régime SCELLIER SOCIAL = réduction d’impôts possible de 37 %
Vous pouvez louer ce logement à un enfant ou un parent dès lors qu’il se déclare fiscalement de manière indépendante.
Après 9 ans, vous pouvez continuez à louer votre logement librement ou passer des accords avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour bénéficier de déduction de 30% à 45% sur les loyers.

NB : La loi Scellier "social" vous permet de continuer votre engagement auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (maxi 6 ans) et de bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2 % du prix de revient du logement. Soit 37 % sur 15 ans.

Acheter une maison ancienne...

2010-01-21T15:40:00.003+01:00

Un bien rare et donc cher : Alors que les maisons neuves sont, pour d'évidentes raisons foncières, construites en périphérie des villes, les demeures anciennes restent l'apanage des centres ou des grandes artères.

Les maisons anciennes restent très difficiles à trouver : beaucoup, suite à des successions, ont été vendues à des promoteurs qui les ont achetées au prix du terrain pour construire un immeuble.

Celles qui subsistent sont donc rares et loi du marché oblige, chères. Dans la gamme de prix des biens immobiliers, la maison ancienne bat tous les records : elle s'achète en moyenne 10 % de plus qu'un appartement, voire au-delà si un jardin l'accompagne.

Faites appel à un expert pour découvrir les défauts insoupçonnables. Pour autant, inutile d'acheter les yeux fermés. Une maison, aussi séduisante soit-elle, peut cacher des défauts insoupçonnables au premier abord. Pour éviter de mauvaises surprises, l'idéal est de faire réaliser par un organisme spécialisé ou un architecte, un diagnostic du bâti pour vérifier l'état de la charpente, des murs, des plafonds et planchers. Le professionnel vous donnera ainsi son avis sur la structure de la maison et en cas de travaux à envisager sur ce gros oeuvre, un chiffrage du coût des travaux.

Viennent ensuite des travaux moins lourds (électricité, sanitaire, réfection d'huisserie, transformation et aménagement de pièces...). là encore, l'oeil avisé du professionnel vous permettra de savoir sur quel budget tabler.

(Source Paruvendu.fr)

Acheter dans le neuf

2010-01-21T15:39:00.003+01:00

Le constructeur se charge de toute la réalisation de votre maison sur un terrain dont vous êtes propriétaire. Il est donc votre unique interlocuteur. De plus, le contrat que vous signez avec lui l'oblige à vous fournir de nombreuses garanties.

Les modèles : du plan type au modèle personnalisé. La plupart des constructeurs proposent des modèles à partir de plans types. Si vous le souhaitez, vous pouvez personnaliser votre maison en mêlant les éléments empruntés à plusieurs modèles proposés. Mieux encore, certains constructeurs travaillant avec un bureau d'études ou un architecte salarié peuvent adapter ou concevoir l'avant-projet de votre maison pour vous faire du "sur-mesure".

La loi du 19 décembre 1990 : Une fois votre projet arrêté avec des plans bien définis, votre constructeur vous proposera de signer un contrat de construction de maisons individuelles qui doit être conforme à la loi du 19 décembre 1990. Ce contrat, fixé par le législateur, est très codifié : il oblige le maître d'oeuvre (le constructeur) à fournir au maître de l'ouvrage (le client) un certain nombre de garanties.

Le contrat doit comporter des mentions obligatoires :
- La désignation du terrain avec justification du titre de propriété ou d'une promesse de vente.
- La description précise de la maison à construire (plans, notice descriptive de la maison avec les caractéristiques des travaux indispensables à l'implantation et au fonctionnement de la maison, ainsi que les matériaux utilisés)
- Le prix de la maison, sa révision éventuelle et les modalités de paiement
- Les éventuelles clauses suspensives (non-obtention du permis de construire ou du prêt)
- La date d'ouverture du chantier et le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard
- La garantie de livraison à prix et délais convenus
- La garantie décennale.
- Ce contrat doit vous être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.
À partir de la réception, vous disposez de 7 jours pour vous rétracter sans donner de motifs. Vous serez alors remboursé des sommes versées à titre de garanties lors de la signature du contrat. Votre réponse doit être donnée par lettre recommandée avec AR.

La protection de l'acquéreur : Le constructeur ne s'engage pas seulement à vous livrer votre maison à prix et délais convenus. Il s'engage aussi à vous protéger contre d'éventuels incidents qui peuvent survenir, pendant 10 ans, à l'édifice bâti.
Ces garanties partent du jour où vous réceptionnez votre habitation. N'oubliez pas que cette réception doit être consignée dans un procès-verbal écrit et signé par les deux parties.

Il existe trois sortes de garanties :
- La garantie de parfait achèvement. Elle joue pour les désordres apparus lors de la première année, quelles que soient leur nature ou leur importance.
- La garantie de bon fonctionnement. Elle couvre, pendant 2 ans, tous les défauts affectant les éléments d'équipements dissociables du gros œuvre de la construction.
- La garantie décennale. Elle couvre pendant 10 ans toutes les malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Conseils et astuces
- Choisir un constructeur dont vous avez déjà vu des réalisations.
- Faites la part des choses entre des modèles exposés avec toutes options et le modèle de base.
- Retenez un constructeur avec qui vous pouvez dialoguer facilement pour discuter des plans, du style, des aménagements...
- Souscrivez obligatoirement l'assurance dommage ouvrage.

(sources: Paruvendu.fr)

Le marché de l'immobilier en Rhône-Alpes

2010-01-21T15:39:00.000+01:00

Rhône-Alpes : fort contraste entre vente et locatif

La tendance : fort contraste entre vente et locatif
Un marché toujours haut en prix, mais ralenti en certains endroits de la région. Des pics atteints à Annecy. Le locatif, lui, s’assagit.

Nos villes test : Lyon, Grenoble et Annecy

Ces trois villes ont été réunies en 2006 par une même inflation des prix, pour des raisons différentes liées à leurs spécificités. Résultat : forte tendance à la migration vers la périphérie des cités

LYON
Le marché se déplace vers la grande couronne
Dans la capitale des Gaules, les quartiers les plus cotés restent difficilement accessibles aux classes moyennes, à la Tête d'Or, aux Brotteaux, à Bellecour, dans le Vieux Lyon et une bonne partie de la Croix Rousse et de Saxe – Préfecture, des secteurs regroupés dans les 2,3, 4 et 6ème arrondissements.

Entre mars 2005 et mars 2006, les prix avaient augmenté à Lyon intra-muros de 17,7%, après avoir progressé de 95,7% en 5 ans. Pour l’ancien, selon les notaires lyonnais interrogés, le prix moyen affiché est de 2 580 €/m2 fin 2006. Dans le neuf, la moyenne du marché local a dépassé la barre psychologique des 3 000 € au m2.

Cette année, si les transactions s’allongent, le marché reste soutenu. Illustration : ce T2 d’environ 50 m2 qui a été vendu à trois reprises par la même agence immobilière depuis 2005. De 130 000 euros à l’époque, il est passé à 150 000 euros en 2006 et est mis en vente cette année à 160/170000 euros ! Pour un appartement avec un garage, il faudra ajouter 15 000 euros au budget. Comptez du reste de 10 à 12 000 euros pour une simple place de parking.

Des sommets qui ont amené le marché à se déplacer vers la grande couronne de l’agglomération. Côté locatif, comme dans de nombreuses villes de la région, les loyers marquent le pas et se négocient même quelques rares fois à la baisse

GRENOBLE
Inflation dans le neuf !
Situation privilégiée en plein montagne, développement économique dans les high-tech… Selon le dernier observatoire FNAIM, Grenoble offre un prix moyen de 2 815 euros le m2, soit 11,6 % d’augmentation en un an.

Les quartiers les plus prisés restent l’Ile verte et l’hyper-centre. La topographie et le relief font que les terrains sont rares, ce qui contribue à l’augmentation naturelle de la valeur du foncier. Ainsi les prix du terrain à bâtir ont ainsi augmenté de 25% depuis l'année dernière ! Une inflation qui se répercute naturellement sur les constructions neuves. Le prix du mètre carré dépasse 3 000 € à Grenoble (autant qu’à Lyon…) et devrait même atteindre 3 700 € pour les programmes en cours livrables à la fin de cette année 2007.

ANNECY
Pas de maison individuelle à moins de 500 000 euros
Avec son lac mythique, son atmosphère aux notes presque surannées et ses charmes discrets, Annecy attire à la fois des familles, des retraités, des étrangers séduits par l’excellence de sa qualité de vie. La proximité de la Suisse (en 2009, avec la nouvelle autoroute, Genève ne sera plus qu’à une vingtaine de minutes du lac), l’intérêt des investisseurs et des frontaliers explique les pics atteints par les prix de l’immobilier local.

Le triangle d’or local se situe autour des galeries Lafayette, en bord de lac, (avenue d’Albiny) et au centre ville ; dans ce secteur, vous trouverez difficilement une affaire à moins de 5 000 € par mètre carré. A ce niveau de prix on peut parler de spéculation. Une situation qui a fait littéralement fuir certaines classes moyennes obligées de consacrer plus du tiers de leur budget au logement. Même fièvre acheteuse pour les rares maisons individuelles d'Annecy qui ne se négocient pas à moins de 500 000 €.

Pourtant, les professionnels locaux soulignent là aussi depuis peu des négociations « à la baisse » : on traite régulièrement sous les prix annoncés ! Les biens au-dessus de 450 000 euros partent « plus difficilement ». Les ventes sur des produits neufs se concluent malgré tout autour de 4500 à 5000 euros le m2.

Annecy reste donc une ville très chère et les acquéreurs se replient sur les alentours où le marché est en train d’exploser aussi. Avec les nombreux appartements sur le marché, le locatif local est plus sage.

Notre conseil : si votre bourse vous permet d’acheter à Annecy, vous pouvez encore le faire sans risque ! En négociant bien le prix, vous pourrez sans doute réaliser un bon placement.

(Sources:Chambres départementales des notaires et Paruvendu.fr)

Cernez vos besoins pour un achat immobilier

2010-01-21T15:26:00.002+01:00

Les questions à vous poser

Choisir l'emplacement par rapport au lieu de travail ou en fonction de la qualité de vie ?
Choississez vous l'emplacement de votre logement par rapport à votre lieu de travail ou par rapport à l'environnement scolaire ou commercial ? L'idéal est de conjuguer les deux, mais cela ne s'avère pas forcément possible. Dans un contexte de mobilité professionnelle mais aussi de déplacement des entreprises, vous aurez sans doute à changer de lieu de travail. Inutile donc de vous obnubiler sur ce point. En revanche, en vous installant avec votre famille dans un secteur où sont déjà installés crèches, écoles, centres de loisir, espaces verts, commerces de proximité... vous vous éviterez bien des trajets inutiles. Pensez aussi au fait que vos enfants grandiront, pourront prendre les transports en commun. Aussi, privilégiez les quartiers bien desservis en bus, métro, RER, train.

Superficie : n' achetez ni trop petit... Ni trop grand ! Dans la mesure du possible, n'achetez pas trop exigu. Si vous êtes jeune, la famille a toutes les chances de s'agrandir. Si vous approchez de la quarantaine, l'espace devient un élément important du cadre de vie et les adolescents apprécient d'avoir leur coin bien à eux.
Néanmoins, ne tombez pas dans l'excès inverse : une trop grande surface est lourde à entretenir quotidiennement. Orientez votre recherche vers des logements où le volume et l'organisation des pièces sont bien conçus.

Maison ou appartement ? La maison est souvent plus vaste, se fait de plain-pied ou avec étage, dispose d'un jardin, d'un cellier, d'un garage... ces atouts ne doivent pas masquer un coût important d'entretien (toiture, ravalement, peintures...) et un emplacement hors du centre-ville, notamment en région parisienne.
Vivre en appartement impose un certain nombre de contraintes (voisinage, règlement collectif...), mais les charges sont partagées par la copropriété.

Neuf ou ancien ? Parquets, moulures, grandes hauteurs sous plafond pour l'ancien, mais aussi plomberie et circuits électriques à refaire, sans compter des m2 mal utilisés.
Dans le neuf, ce sont des surfaces mieux conçues, des équipements permettant de réaliser des économies d'énergie, mais aussi des volumes rectilignes, sans fantaisie, des plafonds plus bas... et parfois des emplacements moins centraux, la construction dans les meilleurs sites étant le plus souvent occupée par l'ancien.

Conseils et Astuces : Voici quelques conseils qui pourront vous aider
- évitez de faire une "fixation" sur un quartier. Allez prospecter des secteurs inconnus sans à priori, ils réservent parfois d'agréables surprises
- visitez le plus possible de logements anciens
- apprenez à lire les plans
- faites vous une grille de questions pour repérer vos envies et vos besoins en surfaces, prestations, environnement
- sachez sur quels points vous accepteriez de fléchir pour rester dans votre enveloppe budgétaire.

(sources Paruvendu.fr)

Acheter à deux sans être mariés

2010-01-21T15:23:00.003+01:00

Pas facile d'acheter à deux sans être mariés. Avec ou sans Pacte civil de solidarité, la loi protège nettement moins chaque partenaire qu'en cas de mariage.

PACS ET UNION LIBRE

340 000 Pacs (métropole + Dom-Tom) ont été signés entre le 15 novembre 1999 et le 1er août 2005, selon le ministère de la justice. Un succès qui va crescendo : + 49,3% en 2005 par rapport à 2004.
Ne plus attendre 3 ans pour déclarer en commun les impôts a convaincu beaucoup de couples. Aux personnes pacsés, vient s'ajouter des milliers de couple vivant en union libre et qui échappent à tout recensement.
Restent que tous ces couples « pacsés » ou non, peuvent avoir envie d'acheter un logement. Ce qui passe souvent par la souscription d'un crédit. Mais pour qu'aucune des parties ne soit lésée en cas de séparation, mieux vaut prendre des précautions. Car au regard de la loi, les concubins demeurent des étrangers...

L'INDIVISION

Définition : L'indivision est le montage juridique le plus classique. Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Le cas échéant le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun.

Fonctionnement de l'indivision : Simple à mettre en oeuvre, l'indivision n'est pas toujours facile à vivre. La prise des décisions s'effectue à l'unanimité, ce qui n'a rien d'évident en outre comme le stipule le Code civil (article 815) « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

Mettre fin à l'indivision : L'indivision peut prendre fin soit par ce que les concubins ne s'entendent plus, soit pour cause de décès.
Si les concubins ne s'entendent plus, le partage peut s'avérer la seule issue et il se solde souvent par la vente du logement. Soit à l'amiable, auquel cas le produit de la vente est réparti en fonction de l'investissement de chacun (quote part) ; soit, en cas de désaccord, il appartient au juge du tribunal de grande instance de trancher.
Si l'un des concubins décède alors qu'il avait des héritiers, l'indivision laisse peu de latitude au survivant. En effet ce sont les enfants ou la famille qui héritent de la quote-part du défunt. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataires liées aux héritiers.

Pallier aux éventuelles difficultés : la convention d'indivision. Pour pallier ces difficultés, il est conseillé de prévoir au moment de l'indivision la signature d'une convention devant notaire, appelée convention d'indivision. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement, son intérêt tient aussi à la possibilité de prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. Faut-il encore que le survivant en ait les moyens.

Pallier aux éventuelles difficultés : le démembrement de la propriété. On peut aussi acquérir en nue-propriété et usufruit croisés. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin.

LA SCI

Création d'une société : Dans une société civile immobilière (SCI), ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds.

Fonctionnement et dissolution : tout prévoir dans les statuts. Les statuts de la SCI, rédigés avec l'aide d'un notaire, peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...).
Il est ainsi possible de prévoir qu' en cas de séparation, celui qui le désire peut conserver le bien. De meme qu'en cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. En fait, tout peut être inscrit dans le contrat. Il est donc important de s'entourer des conseils d'un notaire.

LA TONTINE

"La clause d'accroissement" : définition. La rigidité de l'indivision peut conduire à préférer la solution du pacte tontinier dite également « clause d'accroissement ». Il s'agit d'insérer cette clause dans le contrat d'acquisition d'un bien en commun pour permettre aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition.

Inconvénients : En cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux partenaires, ce qui s'avère parfois délicat. Autre handicap, les droits de succession. En effet pour ne pas les payer il faut que le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 euros. Si ces deux conditions ne sont pas réunies, les droits de succession seront de 60% après un modeste abattement de 7 600 euros.

(sources Paruvendu.fr)

Ménages modestes : acheter sa maison en deux temps avec le PASS Foncier

2010-01-21T15:22:00.000+01:00

Faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes : c’est l’objectif du « Pass foncier ».

Entré en vigueur au 1er janvier 2007, 20 000 familles pourraient en bénéficier dès cette année.
Sous l’impulsion du Ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement Jean-Louis Borloo, le « Pass foncier », dispositif créé fin 2006 par la Fédération des organisations du 1% Logement (UESL) et la Caisse des Dépôts, encore connu sous le nom de « l’achat en deux temps », intervient dans le cadre de la loi Engagement National pour le Logement et des mesures de faveur à l’accession à la propriété.

Son but : faciliter l’achat d’une résidence principale dans le neuf pour les primo-accédants, en leur permettant d’acheter en deux temps, le logement d’abord, puis le terrain ensuite. Le tout, avec un taux de remboursement équivalent au prix d’un simple loyer.

Deux possibilités pour acquérir une maison
Le foncier différé
Un terrain est mis à disposition par la commune dans laquelle on souhaite concrétiser un projet d’accession, ou bien par un opérateur au moyen d’un bail à construction qui est assorti d’une option d’achat. Par la suite, et selon le cas, soit le bail est gratuit, soit il est assorti d’un loyer avec la faculté, à tout moment, d’acheter le terrain sur lequel est bâtie la maison.

La location accession
Ici, on entre comme locataire dans un logement neuf qui est proposé par un bailleur social de type société de HLM. Celui-ci offre ensuite de l’acquérir avec en plus le bénéfice de garanties contre les accidents de la vie. L’acquéreur profitera aussi d’une TVA au taux de 5,5% et d’un prix à l’achat qui s’amenuise à mesure que les années de location passent. Sans oublier une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Les garanties en cas d’impayés
Le dispositif prévoit certains garde-fous, et notamment si l’acheteur ne parvient pas à tenir son engagement de remboursement. Ainsi, en cas d’impayé de plus de trois mois, on est assuré du rachat du logement. Notons que pendant les cinq premières années de la phase d’accession, le prix de rachat est garanti et en plus, celui-ci ne peut être inférieur au prix auquel aura été acquis le logement. Au-delà de cinq ans le prix garanti diminuera à hauteur de 2,5% par an. Par ailleurs une solution de relogement est également garantie le cas échéant.

Comment en profiter ?
20 000 familles pourraient bénéficier de cette mesure dès 2007. Trois critères sont exigés. Il faut être primo-accédant de sa résidence principale. Il y a des conditions tenant aux ressources : elles doivent être modestes et nécessairement en-deçà du plafond PLSA (prêt social location accession). Il faut aussi être bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales, ou par un groupement de collectivités territoriales, du lieu de situation du logement. Cette aide varie de 3000 à 5000 euros selon les zones. Et le « pass » ne peut excéder 50 000 €

(sources Paruvendu.fr)

Logement : des aides pour les propriétaires

2010-01-21T15:21:00.003+01:00

Les aides au logement sont nombreuses, mais toutes ne s’adressent pas aux mêmes personnes. Explications.

Différents types d’aides au logement Les problématiques liées au logement sont au cœur des débats de la société. Aussi, les pouvoirs publics multiplient les dispositifs d’aide au logement des foyers dont les revenus, souvent modestes, le justifient. Ces dispositifs d’aides au logement prennent des formes variées :

•Les aides fiscales
Indirectement, des dispositifs de défiscalisation très attractifs sont mis en place pour les investisseurs qui financent des programmes immobiliers neufs et qui acceptent en contrepartie de louer les logements nouvellement construits à des foyers aux revenus modestes moyennant un loyer plafonné (Borloo « Populaire »).
De pareils dispositifs fiscaux favorisent l’accès de foyers à revenus « normaux » aux logements situés dans de grandes agglomérations et sans plafond de loyers (Robien Recentré).
Enfin, il est possible pour les particuliers d’obtenir une déduction des revenus imposables des intérêts d’emprunt dus dans le cadre du financement de l’acquisition d’une résidence principale.

•Les aides pour redonner confiance aux propriétaires
Afin de rassurer les propriétaires et les convaincre de mettre leurs logements en location, une assurance a été mise en place en cas de loyers impayés (Garantie des risques locatifs): l’Union d’économie sociale du logement se porte caution pour le locataire dont la situation le justifie…

•Les aide financières
Outre les aides financières à l’accession immobilière (Prêt à taux Zéro…), d’autres sont versées pour alléger le poids des loyers dus chaque mois par le locataire au bailleur ou encore le poids des mensualités de remboursement d’un emprunt immobilier souscrit pour la résidence principale du propriétaire.

C’est principalement les aides financières qui intéressent la majorité des particuliers. En effet, dans cette quête à l’accès du plus grand nombre au logement, personne n’est oublié : locataires et propriétaires peuvent, s’ils en remplissent les conditions, bénéficier d’aides financières pour (se) loger.

Je suis propriétaire : quelles aides ?
Les aides auxquelles peut prétendre le propriétaire ne permettent pas de participer au financement de l’acquisition d’un logement, même à titre de résidence principale. Aussi, et contrairement au Prêt à Taux Zéro par exemple qui constitue un apport personnel, ces aides ne sont jamais prises en compte par le banquier pour étudier la capacité d’emprunt d’un emprunteur potentiel.

Ces aides sont nombreuses et destinées à aider le propriétaire à faire face à ses mensualités de remboursement :

•Les aides du 1 % Logement
Le prêt « Sécuri-Pass » permet d’affronter des difficultés financières passagères (éclatement de la cellule familiale, baisse non prévisible de revenus).
C’est un prêt à 0 % (hors frais) d’un montant maximal de 10 200 €. L’avance est accordée après un délai de carence de 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt principal, sans délai de franchise.
Le propriétaire qui rempli les conditions a 15 ans maximum pour rembourser.

•Les aides de la Caisse d’Allocation Familiale (CAF)
Il existe deux aides : l’allocation de logement dont le versement mensuel est fonction des mensualités de remboursement et dépend de nombreux critères (superficie, nombre d’occupants du logement, ressources…) Elle est révisée tous les ans. Son montant dépend des mensualités de remboursement.
L’allocation personnalisée au logement concerne uniquement les bénéficiaires d’aides à l’acquisition de type prêt aidé (PAP), prêt conventionné (PC), prêt d’accession sociale (PAS).

(sources Paruvendu.fr)

Les points à vérifier avant d’acheter dans l’ancien

2010-01-21T15:20:00.003+01:00

POUR UNE MAISON

Les vérifications sur l'état du bâti
- la charpente, pour voir la qualité des poutres et des chevrons et leur résistance aux termites ou aux capricornes
- les murs pour déceler les traces d'éventuelles fissures
- les plafonds et planchers pour tester l'état des solives et des lattes
- sans oublier de jeter un coup d'oeil sur la chaudière, l'installation électrique, la plomberie.

Constructibilité du terrain et certificat d'urbanisme : Si la maison possède un terrain sur lequel vous projetez une extension ou la construction d'une autre maison, il faudra vous renseigner sur la constructibilité du terrain en demandant à la mairie un certificat d'urbanisme. Ce certificat est un document donnant les dispositions d'urbanisme applicables sur le terrain, les servitudes d'utilité publique, la desserte du terrain par les équipements publics. En outre, il approuve ou non la réalisation d'un projet. Si, dans un délai de 4 mois, vous n'avez pas reçu de réponse, cela signifie que votre projet n'est pas accepté.

L'existence d'une servitude : Préoccupez-vous de savoir si une servitude privée (droit de passage, de puisage) ne grève pas votre terrain.

POUR UN APPARTEMENT

Les travaux que vous pourrez être amené à payer. Vous ne pourrez pas tester la solidité du bâtiment. Mais pensez surtout à vérifier :
- l'état des parties communes, à collecter, auprès de votre vendeur ou du syndic de la copropriété
- les travaux envisagés (ravalement, réfection de la toiture, de la cage d'escalier, installation d'un ascenseur...)

En effet, les frais de travaux déjà votés, seront à votre charge dans deux cas :
- lorsque le projet des travaux a été voté, mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire
- lorsque le vendeur prévoit une clause dans le contrat stipulant que l'acheteur sera redevable de toutes les charges à compter du jour de la signature ; Enfin, sachez que depuis le 15 décembre 1996, la loi Carrez fait obligation au vendeur d'un appartement d'en préciser la surface exacte dans l'acte de vente.

L'environnement et la position géographique : A ces facteurs techniques s'ajoutent, dans les deux cas, d'autres paramètres qui contribuent à rendre plus agréable la vie dans le logement que l'on vient d'acheter et, à fortiori, lui permettent de se revendre à meilleur prix. Ce sont :
- l'environnement (quartier réputé, calme, entouré de verdure, de squares, d'artères non bruyantes)
- la position géographique (par rapport aux moyens de transports en commun, crèches, écoles, lycées, commerces...)
- l'exposition du logement l'orientation plein Sud ou Sud-Ouest est claire et chaude, le Nord plus sombre et plus difficile à chauffer.

Notre conseil : Pour vous rendre compte des avantages de chaque logement, visitez-les à des heures et à des jours différents.

LES TERMITES

Où et comment se traduit le fléau ? Cinquante six départements sont touchés par ce que l'on peut qualifier de véritable fléau : les termites qui se régalent du bois des maisons ou des appartements.
Ils s'installent insidieusement à l'intérieur des bois sans laisser, dans la plupart des cas, de traces apparentes à l'extérieur. Les bois de structure (charpente) ou de second oeuvre(poutres, solives, huisseries, plinthes...) deviennent alors de véritables corps creux.

Les dispositions législatives: La loi du 8 juin 1999, suivie du décret d'application du 3 juillet 2000 fait obligation au vendeur dont le bien est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, de délivrer un état parasitaire datant de moins de trois mois avant la signature de l'acte authentique. Ce document devra être annexé à l'acte de vente.

L'AMIANTE

Etat des lieux : Matériau miracle pendant les années 1965-1980, l'amiante se trouve partout dans les constructions et même ailleurs (revêtements de sols en plastique, convecteurs électriques, panneaux isolants...). Même si ce matériau n'est dangereux que lorsqu'il se dégrade, le risque pour la santé publique existe et les pouvoirs publics prennent des mesures précises.

Les dispositions législatives
- Parties communes et parties privatives des immeubles construits avant septembre 1997 doivent faire l'objet d'un diagnostic.
- La loi "Solidarité et Renouvellement urbains"(22 novembre 2000) impose l'annexion d'un certificat amiante à toute promesse de vente ou d'achat.

LE PLOMB

Pour des immeubles construits depuis quand ? Un état de risque d'accessibilité au plomb, niché notamment dans les canalisations anciennes et dans les vieilles peintures, doit être annexé dans tout avant-contrat et à tout contrat de vente portant sur tout immeuble construit avant le 31 décembre 1947. Ce document doit dater de moins d'un an.

Dans quelles zones ? Ce certificat anti-plomb pour les logements construits avant 1948 est exigé dans les zones à risques délimitées par le préfet. D'ores et déjà, tous les départements de la région parisienne sont déclarés à risque et les propriétaires d'un logement à vendre doivent impérativement faire réaliser le diagnostic plomb.

(sources Paruvendu.fr)

Conseils pour la visite d’un logement ancien

2010-01-21T15:20:00.000+01:00

D'emblée, vous situez le logement dans un environnement de quartier, de voisinage, d'étages, de luminosité. Vous vous ferez une première impression d'ensemble. Reste alors à décortiquer certains points.

L'environnement du logement vous convient-il au niveau :
- des transports
- des équipements de proximité (crèches, écoles, commerces)
- du bruit généré par la circulation ou par un bar, un restaurant, un supermarché proche.

Le logement : Une fois à l'intérieur du logement, inspecter les lieux. Les pièces à vivre sont-elles assez grandes ? Quelle est leur orientation (nord, plein sud, sud- ouest) ? Pouvez-vous abattre une cloison pour gagner de la place ? Pouvez vous ouvrir une fenêtre dans la salle de bain ?

La copropriété : Si vous achetez dans une copropriété, jetez un coup d'oeil sur les parties communes : sont-elles bien entretenues ou vont-elles faire prochainement l'objet de travaux ? Si des travaux sont envisagés a combien risquent-ils de se chiffrer ? Quel est le montant des charges ? Pour toutes ces questions, le syndic de l'immeuble peut vous répondre.

La maison : L'envie d'avoir votre propre nid, avec ou sans jardin, ne doit pas vous aveugler. Entretenir une maison demande un budget important et sans cesse sollicité. Plusieurs points sont à vérifier notamment dans quels état sont :
- la toiture
- la terrasse (étanchéité)
- la souche de la cheminée
- les gouttières
- la charpente
- les murs
- le chauffage (descendez à la cave pour vérifier l'état de la chaudière, demandez sa date d'installation et son contrat d'entretien)
- l'état des plafonds et des planchers
- l'état de la plomberie et de l'électricité

Si vous ne vous sentez pas en mesure d'apprécier ces éléments, faites-vous assister d'un professionnel, architecte ou société spécialisée qui fera un diagnostic du bâti pour des honoraires compris en général entre 380 et 457,35 € (2500/ 3000 F).

Conseils et astuces
Faites attention aux mètres carrés inexistants ! Sachez que depuis la loi Carrez de 1997, le vendeur d'un appartement n'a plus le droit de vous vendre des mètres carrés fantômes: au delà de 5% de différence entre la superficie réelle et celle indiquée dans la promesse de vente, vous êtes en droit d'exiger une diminution de prix proportionnelle aux mètres carrés manquants.
N'hésitez pas à faire plusieurs visites avant de porter votre dévolu sur un logement, visitez le plusieurs fois, à des heures différentes pour tester la luminosité et le bruit.

(sources Paruvendu.fr)

L'avant-contrat et le contrat de vente

2010-01-21T15:19:00.003+01:00

Avant la signature de l'acte définitif chez le notaire, le vendeur vous demandera de marquer votre engagement par la signature d'un avant-contrat.

L'avant-contrat peut revêtir deux formes : une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente appelé aussi promesse synallagmatique de vente.
Attention, la portée de votre engagement est différente selon chacun de ces contrats car ces deux actes n'ont pas la même portée juridique.

Un engagement des deux parties ou un engagement du seul vendeur : Le compromis engage au même titre les deux parties alors que la promesse engage plus le vendeur. Tout dépend donc de quel coté on se situe. Mais il ne faut pas oublier non plus que ces deux actes obéissent à une tradition. Grosso modo, au nord de la Loire, il est d'usage de signer une promesse unilatérale de vente alors qu'au sud, le compromis est de rigueur. Difficile dans ce contexte d'obliger l'une ou l'autre partie de cet avant-contrat à signer un document qui n'est pas d'usage local, faute de quoi le vendeur ou l'acquéreur ne signe rien et l'affaire ne se conclut pas.

Les modifications apportées par la loi SRU : La loi de Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 amène quelques modifications, pas tant au niveau de l'un ou l'autre de l'avant -contrat mais au niveau de la transaction elle-même faite ou non par un professionnel.

LA PROMESSE UNILATERALE

Le vendeur s'engage à vous céder le bien pendant un délai déterminé... La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à céder son bien à un éventuel acquéreur et à personne d'autre pendant un délai fixé dans cet avant-contrat et discuté entre les deux parties. Il donne donc une option à l'acquéreur, ce dernier ayant le délai pour lever l'option, c'est-à-dire acheter.

Vous devez déposer une somme d'argent égale à 10% du prix d'achat. En échange de cette promesse, le vendeur demande au futur acquéreur de verser une somme d'argent égale, en règle générale, à 10% du prix d'achat du bien. Il s'agit en fait d'une indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur si l'acquéreur renonce à acheter dans le délai d'option, sauf si l'annulation est la conséquence de la non-réalisation d'une condition suspensive.

Ce que vous pouvez réclamer au vendeur s'il rompt le contrat : De son côté, le vendeur est tenu de réserver son logement pendant la durée d'option accordée à l'acheteur. Si le vendeur se désiste, l'acquéreur peut l'obliger à signer l'acte définitif de vente en l'assignant devant le tribunal de grande instance, soit lui proposer un dédommagement équivalent au double de l'indemnité que l'acquéreur aurait eu à verser s'il n'avait pas levé l'option.

La forme du contrat : A noter que la promesse de vente peut être établie sous seing privé, entre les deux parties contractantes. Elle est établie en autant d'exemplaires que de signataires, plus un pour l'enregistrement. Celui-ci est obligatoire dans un délai de 10 jours auprès de la recette fiscale de l'acquéreur. Le cas échéant, elle serait frappée de nullité.

LE COMPROMIS DE VENTE

Une vente ferme et définitive : la promesse synallagmatique ou compromis de vente correspond à une vente ferme et marque l'engagement définitif et réciproque des deux parties. Chacune peut donc obliger l'autre à respecter son engagement et à l'y contraindre en allant devant le tribunal de grande instance.

Une clause prévoyant les sommes dues en cas de renoncement aux engagements : Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent se réserver la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les sommes dûes à l'autre partie du fait de la rupture de leur engagement.

LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF

Un acte authentique signé chez le notaire : Ce contrat, vous devez le signer chez un notaire qui authentifie l'acte. Bien que traditionnellement, c'est le notaire du vendeur qui se charge de l'opération, rien n'empêche l'acheteur de prendre son notaire.
Si les deux notaires participent à la transaction, ils se partagent les honoraires. Ce qui n'ajoute aucun frais supplémentaire pour le vendeur ni pour l'acquéreur.

Ce que vous devez payer à la signature : En signant l'acte définitif, en tant qu'acquéreur, vous devez verser la somme correspondante au prix d'achat, ajoutée des frais annexes. Ces derniers sont constitués de :
- les droits de mutation (4,80%)
- des frais liés à l'emprunt
- des débours (salaire du conservateur des hypothèques et coût des états hypothécaires, des frais de papier timbré, des émoluments du notaire réglementés par décret :
- 5% de 0 à 3048,98 € ;
- 3,30% de 3049,13 à 6097,96 € ;
- 1,65% de 6098,11 à 16769,39 € ;
- 0,825% au delà de 16769,39 €.

Attention aux notaires trop gourmands ! A noter que les notaires ont pour fâcheuse habitude de surévaluer les sommes dues au titre de frais annexes administratifs. Dans les trois mois après la vente, rappelez-les à l'ordre pour qu'ils vous remboursent le trop-perçu.

(sources Paruvendu.fr)

Acheter un logement neuf sur plan

2010-01-21T15:18:00.003+01:00

Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison "en village", l'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), appelée aussi vente sur plan se déroule de façon identique : vous signez d'abord un contrat de réservation; ultérieurement vous signez le contrat définitif. L'un comme l'autre obéissent à des règles strictes.

LE CONTRAT DE RESERVATION

Ce contrat n'est pas rendu obligatoire par la loi, mais il est, en pratique, proposé à l'acquéreur d'un logement futur. Il doit contenir les renseignements suivants :

La description du logement : La surface habitable ainsi que le nombre de pièces principales, de pièces de service, de dégagements et dépendances ainsi que la superficie du jardin.

Une note technique sommaire : Indiquant la situation du logement dans l'immeuble ou dans l'ensemble du programme, la liste détaillée des équipements collectifs, les différents matériaux de construction, leur nature et leur qualité.

Des clauses résolutoires et suspensives : L'obtention des prêts, la réalisation de la vente de votre bien précédent.

Le prix de vente, prévisionnel ou révisable ; Si le prix est prévisionnel, il peut être modifié entre la réservation et la vente à hauteur de 5 %. S'il est révisable, il peut évoluer en fonction de l'indice BT01 du bâtiment.

Le montant du dépôt de garantie : 5 % si la vente se signe dans un délai d'un an, 2 % si elle se réalise dans les 2 ans. Cette somme est versée sur un compte spécial dans une banque ou chez un notaire.

Le délai de réflexion : Une fois signé, le contrat de réservation est expédié chez l'acquéreur en recommandé avec accusé de réception. Celui-ci a 7 jours pour accepter ou refuser, toujours par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à la fois au vendeur et au dépositaire de fonds. Le dépôt de garantie lui sera restitué.

LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF

Il vous sera proposé un mois avant la signature et vous devrez le signer devant notaire . L'acte de vente doit contenir :

- la description détaillée du logement (le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux)
- le prix, son éventuelle révision et le calendrier des paiements
- la désignation de l'organisme bancaire qui garantit l'achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur
- le délai de livraison
- les pénalités de retard (1 % par mois).

En annexe du contrat, vous devrez trouver les documents suivants :

- les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles, l'indication des surfaces de chaque pièce et dégagement ;
- le plan coté du local vendu et une notice des éléments d'équipements propres au logement ;
- le certificat d'urbanisme ;
- l'état d'inscription des hypothèques ;
- le règlement de copropriété ;
- l'attestation d'assurance-responsabilité professionnelle du promoteur ;
- l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage.

Le jour J est arrivé et votre logement va être livré. Lors d'une réunion avec le promoteur, vous faites un état des lieux. Dans ce procès-verbal, vous devez noter tous les défauts de conformité et les vices affectant éventuellement le logement : fissures, joints défaillants, huisserie mal ajustée, double-vitrage rayé, traces d'humidité, éclat d'émail dans la baignoire… Certains défauts peuvent également exister dans les parties communes : dysfonctionnement de l'ascenseur, rampe d'escalier mal fixée, impossibilité de manœuvrer dans le parking…

Inscrivez tous ces défauts dans ce procès-verbal et sachez que vous avez encore un mois pour signaler au vendeur les problèmes que vous rencontrez en vous installant dans votre logement neuf. Toutes les remarques doivent être indiquées par écrit et sous pli recommandé. A défaut, il sera considéré que vous avez accepté le logement tel quel.Tant que les réserves ne sont pas levées, le solde du prix (5 %) reste consigné.

Le retard de livraison : En raison d'intempéries, de cas de force majeure ou d'une grève, le promoteur peut accuser un certain retard dans la livraison du programme. Ces incidents, indépendants de sa volonté, ne peuvent lui être imputables. Hormis ces causes, il doit vous livrer le logement dans le temps imparti dans le contrat de réservation. Le cas échéant,( plus de 15 jours), il doit verser les pénalités de retard mentionnées au contrat.

(sources Paruvendu.fr)

Négocier le prix d’achat d’un logement ancien

2010-01-21T15:18:00.002+01:00

Un logement ancien ne vaut pas le même prix, s'il est en bon état et ne demande qu'un simple rafraîchissement des peintures et des travaux ou s'il nécessite de gros travaux. Vous le savez, mais n'oubliez jamais que le vendeur ajoute toujours une dimension affective au logement qu'il a occupé et a tendance à en surenchérir le prix. Ne vous laissez donc pas attendrir.

Consultez les études faites par L'ADIL et les autres organismes pour avoir une idée du juste prix. Pour vous aider à avoir une idée des prix dans votre ville ou dans votre quartier, consulter les études faites par les Observatoires de l'Habitat, les Agences pour l'Information Générale sur le Logement (ADIL), les notaires, les banques... Ne négliger aucune piste : faites le tour des agences immobilières, des concierges.

Ne pas se laisser intoxiquer par la flambée des prix. A partir de ces données, vous aurez une idée des prix dans lesquels se situe le bien convoité. vous y ajoutez les "plus" (étage élevé, pas de vis-à-vis, une bonne orientation, un état général satisfaisant) et vous soustrayez les "moins" (rez-de-chaussée sombre, vue sur cour peu lumineuse, bruit, gros travaux, servitudes de passage...). Vous obtiendrez alors un prix pondéré que rien ne vous empêche de tenter de négocier.

Enfin, ne vous laissez pas intoxiquer par une éventuelle "flambée des prix" qui sévit actuellement et qui ne peut que contribuer à revigorer l'appétit des vendeurs. Pas de panique, pas de précipitation: pour effectuer un bon achat, il ne faut pas être pressé d'acheter et surtout ne pas le montrer.

Les autres éléments du cout d'achat. Le coût du logement ne se résume pas uniquement au prix d'achat. Il compte aussi de nombreux frais annexes demandés par l'Etat, la banque, le notaire et certains professionnels dont il est conseillé de s'entourer pour effectuer un bon achat. Certains sont à payer le jour de la signature, d'autres dans l'année, mais mieux vaut les prévoir dans votre budget.

Les émoluments du notaire correspondant à la rédaction de l'acte de vente qui sont tarifés par un décret de 1978 à 5% pour un achat inférieur à 3048,98 € ; 3,3% pour un achat compris entre 3048,98 et 6097,96 € 1,65% entre 6097 et 16 769,39 € et 0,825% au-delà. (+TVA à 19,60%).

Les droits d'enregistrements : Les impôts et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités publiques, appelés droits d'enregistrement. Ces droits s'élèvent à
4,80% dans l'ancien et seulement aux environs d'1% dans le neuf, le prix d'achat tenant déjà compte de la TVA.

Les frais liés à l'administration : Les frais et débours correspondant aux démarches effectuées auprès des services et administration(état civil, relevé hypothécaire, demande de certificat d'urbanisme, purge du droit de préemption de la commune, droits de timbre...)

En cas de crédit : En cas de recours au crédit, diverses taxes (publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques) sont perçues au profit de l'établissement prêteur sur lesquelles il faut ajouter les émoluments du notaire.

Le total : Au total, pour une acquisition de 76 224,5 € l'ensemble de ces frais de mutation s'élevera à environ 3,45% dans le neuf alors que dans l'ancien, il se chiffrera à 7,6%.

L'EXPERT

La loi Carrez oui...mais : En acquérant un appartement ancien, vous êtes désormais couvert par la loi Carrez (décembre 1996) qui oblige tout vendeur à garantir sa surface et à prendre à sa charge les honoraires du spécialiste. Mais si vous achetez une maison ou un appartement plus ancien, aucune obligation. Pour ne pas payer des mètres carrés fantômes, le mieux est de recourir à un expert. pour moins de 457,35 euros (3000 F), il vous fera un métré de votre future maison.

Un expert pour ne pas payer un prix supérieur au marché
Par ailleurs, si vous pensez que le logement proposé, appartement ou maison, est vendu à un prix vous semblant exorbitant, n'hésitez pas à contacter un expert. En fonction de la surface, mais aussi de l'environnement, de l'étage, de l'orientation et par méthode comparative avec des biens aussi semblables que possibles vendus récemment dans le même secteur, vous aurez le vrai prix de votre futur logement pour un tarif compris entre 304,90 euros et 457,35 euros (2000 et 3 000 F) (hors TVA). Une dépense non négligeable dans un budget qui vous évite néanmoins de surpayer votre logement, surtout en période actuelle de hausse des prix.

LES CHARGES DE COPROPRIETE

Les charges incombant à l'acheteur d'un appartement : Lorsque vous achetez dans un immeuble, vous êtes redevable du paiement des charges. Faites vous préciser le montant de ces charges annuelles pour les inclure dans votre budget.

Attention aux gros travaux déjà votés par l'assemblée générale des copropriétaires : Renseignez-vous auprès du syndic pour savoir si de gros travaux (ravalement, remplacement d'une chaudière, réfection des parties communes...) ont été récemment votés en assemblée générale ou vont être prochainement présentés à l'ordre du jour. Là encore, vous devrez prévoir ces dépenses.

LA TAXE FONCIERE

Comment est-elle calculée ? Son montant est calculé sur la base de la valeur cadastrale des propriétés bâties diminuée d'un abattement forfaitaire de 50% puis multipliée par le taux d'imposition voté par les collectivités locales.
Ces taux peuvent varier de 1 à 10 entre les communes, de 1 à 5 entre les départements, de 1 à 3 entre les régions. Ce qui explique la grande disparité de cette taxe pour une même surface dans une ville différente. Renseignez-vous sur le montant que vous aurez à payer afin de l'intégrer dans vos dépenses. La note est parfois très douloureuse et revient chaque année.

Les exonérations existantes: Diverses exonérations sont prévues dans des cas bien précis. Par ailleurs, des exonérations de deux ans s'appliquent aux constructions neuves ou rénovées si elles sont affectées à la résidence principale.
Attention: cette exonération n'est pas acquise d'office, mais dépend de la volonté de la commune.

Si vous achetez un logement ancien : Dans le cas d'un achat d'un logement ancien, cette taxe est généralement partagée entre le vendeur et l'acheteur au prorata temporis, c'est-à-dire en fonction du nombre de mois occupé par chacun.

Quand doit-elle être acquittée ? au plus tard le 15 octobre de chaque année.

LA TAXE D'HABITATION

Son montant est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale à laquelle s'applique un taux d'imposition voté par les conseils municipaux. Ces taux sont très variables d'une commune à l'autre, ce qui explique là encore une grande disparité entre deux logements semblables situés dans deux communes différentes.

Les éxonérations existantes : Divers allègements et abattements sont consentis en fonction des ressources et des charges de familles du contribuables. Quelques exonérations totales ou partielles existent dans des cas bien précis.

Quand doit-elle être acquittée ? entre le 15 novembre et le 15 décembre de chaque année.

Pour l'achat d'un terrain : fait appel à un expert-géomètre. Enfin si vous voulez faire construire une maison sur un terrain, n'hésitez pas à faire appel à un expert-géomètre qui procèdera à un bornage délimitant votre propriété et qui vous garantira le métré du terrain. Là encore, pas besoin de payer des mètres carrés qui n'existent pas.

(sources Paruvendu.fr)

Toutes les clés pour bien vendre votre maison

2010-01-21T15:17:00.002+01:00

Ça y est, vous avez décidé de vendre votre maison et avez déjà entamé les formalités d’usage. Avant d’accueillir les visiteurs, sachez que vous pouvez mettre toute les chances de votre côté grâce à un concept venu tout droit des Etats-Unis, le home staging, concept qui permet de valoriser votre bien par des changements simples et abordables.

Le home staging, une tendance en plein essor
Importé des Etats-Unis et du Canada, le home staging se développe de plus en plus en France et séduit de nombreux propriétaires désireux de vendre leur bien.
En effet, la localisation ou la superficie d’un logement ne suffisent pas toujours pour déclencher le coup de foudre du visiteur à la recherche d’un nouveau bien immobilier : d’autres éléments comme la décoration intérieure jouent un rôle important dans la décision finale des futurs acquéreurs.
L’objectif du home staging ? Uniformiser les codes de décoration, afin de plaire au plus grand nombre de visiteurs. Voici quelques étapes à respecter pour valoriser au mieux votre bien.

Le désencombrement : faire de l’espace !
Adieu fauteuils, gros tapis, plantes en surnombre et autres petits meubles inutiles !
L’important est de faire de la place, pour que le visiteur ne se sente pas oppressé. Vous garderez ainsi uniquement les meubles indispensables à la vie quotidienne, tels que la grande table de la cuisine ou du salon, le canapé, les chaises, et éventuellement d’autres meubles de décoration simples et neutres à la fois.
De même, les murs, les étagères ou même la cuisine ne doivent pas être remplis d’objets en tous genres !

La dépersonnalisation : tout faire pour que le visiteur se sente chez lui
Mangas, posters, photos de famille ou bibelots en tout genre… vous avez pendant des années amassé des souvenirs auxquels vous tenez. Mais ces éléments peuvent ralentir votre vente car des pièces trop personnalisées ne laissent pas vraiment de place à l’imaginaire des visiteurs.
L’idéal est donc de dépersonnaliser les lieux, de les rendre neutres, en préférant un mur blanc à votre papier peint fleuri qui risque de ne pas faire l’unanimité, et choisissez à la place de votre univers une décoration sobre et élégante qui séduira aussi bien un jeune couple qu’une famille.
Gardez à l’esprit que vous ne serez bientôt plus les propriétaires des lieux, et qu’il est donc nécessaire de séduire tous les visiteurs !

Le réagencement : rien ne se perd, rien ne se créé, tout se transforme
Enfin, dernière étape du home staging : réagencer les lieux en utilisant les éléments qui existent déjà dans votre logement. Il s’agit donc de mettre en valeur l’espace de vos pièces, les lumières, etc.
Il faut également pouvoir circuler librement dans l’habitation sans avoir à éviter certains meubles mal placés, etc.
Neutres et adaptées aux goûts de tous les types de visiteurs, les modifications effectuées par le « home stager » (ou par vous-même !) permettront au visiteur de se projeter, de s’imaginer plus rapidement dans les lieux, ce qui est un point important lors des visites de logements.

Côté prix, « au départ, il fallait compter 1 à 2% du prix de vente, mais le marché français étant différent, les prix ont diminué, précise Sandra Carina, home stager à Créteil. Aujourd’hui le budget à prévoir est plutôt de 0,5 à 1% du prix de vente ».

(sources Paruvendu.fr)

Diagnostics à tous les étages !

2010-01-21T15:16:00.003+01:00

Toujours plus ! Plomb, amiante, énergie, gaz depuis le 1er novembre, et même bientôt électricité… Le nombre de diagnostics à effectuer pour une maison ou un appartement ne cesse d’augmenter. Tout cela a un coût, mais c’est pour une meilleure protection de l’acheteur et du locataire.

Ce que vous devez savoir.
Outre la nouvelle directive concernant le gaz, le 1er novembre dernier a été marqué par la mise en place d’un « dossier de diagnostic technique » que tout propriétaire est désormais tenu de joindre au contrat de vente ou de location. Ce document a vocation à rassembler tous les diagnostics obligatoires. On en distingue six, dont voici les points essentiels.

La surface habitable
Depuis déjà 10 ans, la loi Carrez oblige tout vendeur de bien immobilier à mentionner la surface habitable réelle. Celle-ci se mesure en considérant la surface au plancher, à laquelle on retranche toutes les surfaces « inhabitables » (murs, cloisons, escalier, embrasure des portes et fenêtres…). Les balcons et terrasses ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Bien sûr, on peut mesurer soi-même la surface à mentionner, mais il y a des risques. Car si l’acheteur constate une différence de plus de 5 % avec la surface réelle, la responsabilité du vendeur est directement engagée.

Validité : permanente
Coût : selon la surface du logement ; environ 150 € pour 80 m2
Obligatoire pour : la vente du bien (pas pour la location)

Le plomb
Le plomb, souvent utilisé pour les anciennes peintures, est extrêmement toxique, notamment en cas d’ingestion par un enfant. Il fait donc l’objet d’un diagnostic, valable 1 an, et est exigé pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Validité : 1 an
Coût : entre 150 et 300 €
Obligatoire pour : la vente ; la location à partir du 12 août 2008

L’amiante
Ordonné pour toutes les constructions antérieures au 1er juillet 1997, le diagnostic d’amiante doit être réalisé par un expert accrédité par le ministère du Logement. La recherche porte sur toutes les parties privatives (plancher, faux plafond, revêtement des murs…). À noter que les maisons individuelles sont également soumises à cette réglementation, ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques années.

Validité : permanente
Coût : environ 100 € pour un 80 m2
Obligatoire pour : la vente (pas pour la location)

Les risques naturels et technologiques
On y fait état des risques naturels, comme les inondations, la sécheresse, les séismes, mais aussi des risques technologiques (présence d’une usine, industries, pollution, risques biologiques…). L’obligation est déterminée au niveau communal : pour savoir si votre bien est concerné, renseignez-vous en mairie ou en préfecture.

Validité : à effectuer dans les six mois précédant une transaction
Coût : 80 €
Obligatoire pour : la vente et la location (depuis 2006)

La performance énergétique
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est nécessaire quel que soit le type de bien et le type de transaction. Il mentionne la consommation énergétique du logement (calculée sur les trois années précédentes), mais aussi l’impact de cette consommation sur l’effet de serre et, surtout, différentes recommandations techniques pour l’améliorer.

Validité : 10 ans
Coût : 200 €
Obligatoire pour : tout type de transaction (vente et location). En cas de reconduction tacite du bail, cependant, il est facultatif.

Le gaz
Le diagnostic de gaz est devenu obligatoire le 1er novembre dernier. Il ne s’applique qu’aux logements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans, et doit être effectué par un professionnel certifié.

Validité : 3 ans
Coût : 150 €
Obligatoire pour : tout type de transaction

Bon à savoir :
•Aujourd’hui, la majorité des diagnostiqueurs sont habilités à établir toutes ces expertises. Ils peuvent donc intervenir en une seule fois, et l’opération complète ne prendra que 1 h30 ou 2 h maximum.
•Le diagnostic d’électricité deviendra obligatoire au premier semestre 2008. Il est prévu d’en ajouter un autre en 2013 : celui du contrôle des installations d’assainissement non-collectif.

(sources Paruvendu.fr)

Comment fixer le prix d’un appartement ou d’une maison

2010-01-21T15:16:00.002+01:00

Qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien, la valeur vénale d'un logement résulte de plusieurs composantes.

•L'emplacement
La notion d'emplacement joue un rôle primordial et peut faire grimper les prix considérablement .
Sa qualité est évaluée en fonction de plusieurs paramètres : ce peut être une rue chic, dans un quartier particulier, mais aussi le coté de la rue le plus ensoleillé ou la fraction de rue la plus côtée ; l'environnement avec la proximité d'un square, d'un métro, de lignes de bus, de commerces, d'écoles renommées et de facultés...

•L'orientation
Le critère d'orientation varie en fonction de la région. En effet, une orientation nord peut être catastrophique à Paris mais bienvenue dans le sud où, dès 10 heures du matin, le soleil chauffe votre logement. Un appartement sur cour intérieure se vendra aussi forcément moins cher qu'un autre donnant sur un jardin, un square ou un espace dégagé.

•La qualité de la construction
A moins que l'emplacement soit vraiment exceptionnel, un immeuble des années 1960-1970 se vendra moins cher qu'un immeuble plus récent, respectant certaines normes d'isolation thermique et phonique.

•Les prestations
En matière de prestations, les acquéreurs recherchent avant tout la sécurité (digicode, interphone ou système de télésurveillance). La présence d'un gardien est aussi appréciée.
A l'intérieur du logement, une grande hauteur sous-plafond, un beau parquet, des cheminées ou une terrasse sont des facteurs qui accroissent la valeur de l'habitation.
A l'inverse, l'équipement sanitaire (qualité des robinets des lavabos, douches et baignoires) importe peu, l'acquéreur équipant ensuite avec les marques qui lui agréent.

•L'étage de l'immeuble
Dans un immeuble en copropriété, le prix d'un même appartement varie considérablement selon qu'il se trouve en rez-de-chaussée ou au dernier étage.
Le dernier étage est souvent le plus cher : il bénéficie d'une meilleure vue et d'une nuisance sonore moindre. Le rez-de-chaussée classique se vend à moindre prix, à moins qu'il ne jouisse d'un jardin privatif. Son prix dépasse alors celui des premier et second étages.

•La surface
Dans les grandes villes, les surfaces spacieuses sont un luxe. Et même si le prix du mètre carré est, en principe, mois cher que celui des petites surfaces, la pénurie de grands logement partout en France explique une tendance à la hausse de leur prix de vente.
L'espace en volume, avec la hauteur sous-plafond est également importante car elle permet de mieux respirer et éventuellement de créer une mezzanine dans la chambre des enfants ou de faire un bureau en demi-étage.

•Les maisons en ville, groupées et isolées
En ville, la maison est un produit extrêmement rare. En tant que vendeur, vous jouissez d'un privilège qui vous permet parfois de demander un prix exorbitant dès l'instant où vous détenez un petit lopin de cour ou de jardin.
En maisons groupées (nouveaux villages réalisés par des promoteurs constructeurs), la qualité de la construction, le volume des pièces et la surface du jardin influent sur le prix.
Quant aux constructions isolées (appelée aussi "diffuses"), le prix dépend autant de la superficie du jardin, des arbres qui y sont plantés et de son orientation que de la qualité de la maison et de son nombre de pièces. Entrent aussi en ligne de compte la proximité des transports en commun (RER, bus, TGV) et celle de commerces de proximité.

•Les détails qui font la différence
L'aspect extérieur : en plus de l'adresse, la qualité des prestations signe votre appartement. Pierre de taille massive ou pierre agrafée, larges baies vitrées avec menuiseries bois et aluminium, porte cochère en bois ou en verre : autant d'éléments qui reflètent le standing de l'immeuble.

Les parties communes : spacieux, haut de plafond, en marbre ou en pierre marbrière, agrémenté de boiseries, de lumière feutrée, de plantes vertes... sans oublier l'ascenceur à code, dont le plus sophistiqué est relié à une centrale de surveillance : la décoration du hall donne également le ton. Le soin apporté aux parties communes de l'immeuble comme un chemin de moquette moelleuse, des portes palières moulurées, des poignées en laiton entrent aussi dans les critères de standing.

Les parties privatives : enfin, dans les parties privatives, l'heure est aux surfaces généreuses. Finis les studios de 15 m² ou les deux-pièces de 25 m². Les pièces gagnent environ 5 à 7 m². Les grands appartements sont favorisés avec leur pièce de réception, des coins parents et enfants séparés avec chacun leur salle de bain, leur bureau, voire leur cuisine où prendre ses repas... Le nec plus ultra reste le duplex ou le triplex avec terrasse à chaque niveau...

•Conseils et astuces
- Avant d'établir un prix de vente, n'hésitez pas à jouer à l'acheteur sur un bien proche du vôtre (même secteur, même étage, même surface), afin de voir vous-même quel prix vous mettriez dans ce type de logement.

- Un vendeur charge toujours sa vente d'une dimension affective qui ne correspond pas obligatoirement à la demande de l'acheteur. Soyez vigilant sur ce point !

(sources Paruvendu.fr)

Loi Carrez, l'obligation de surface

2010-01-21T15:15:00.004+01:00

L'indication de surface est désormais obligatoire pour toute transaction portant sur un appartement ancien. Depuis le 19 juin 1997 (loi Carrez), la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages) doit obligatoirement figurer dans toute promesse ou compromis de vente et dans tout contrat notarié. Plus question pour l'acquéreur de payer des mètres carrés fictifs. Toute erreur entraîne des sanctions pour le vendeur.

Quelles sont les règles de calcul à prendre en compte ?
La surface à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (chambre mansardée, mezzanine...). De même, les lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas soumis à ce calcul.

A quels types de transactions s'applique cette loi ?
Cette obligation d'annoncer la superficie s'applique aux transactions effectuées par les agents immobiliers,les notaires, les particuliers ainsi qu'aux ventes aux enchères et judiciaires.

Une loi qui ne s'applique pas aux maisons
Enfin, il faut noter que cette obligation ne vise pas les maisons où la notion de m² compensée par un sous-sol, un grenier, un jardin, joue moins que dans un appartement.

Les sanctions
Deux types de sanction peuvent intervenir au détriment du vendeur :
- la première est relative à l'omission de la superficie. L'acquéreur peut alors demander la nullité de l'acte, au plus tard dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique
- seconde sanction : si la superficie réelle, calculée en fonction des paramètres ci-dessus, est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an maximum à compter de l'acte notarié, demander une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants ;
Ainsi, pour un acte de vente de 152 449,02 euros (un million de francs) mentionnant une surface de 100 m² : si la superficie réelle n'est que de 94 m², l'acquéreur est en droit d'exiger une diminution de prix de 6 %, soit 9146,94 euros (60000 F) francs.

Par qui doit-on faire effectuer les mesures ?
Un particulier peut toujours mesurer, mais la démarche n'est pas forcément simple. Mieux vaut avoir recours à un professionnel compétent comme le géomètre. Pour une somme de 152,45 euros à 609,80 euros (1000 à 4000 francs), selon la superficie et la complexité du lieu, il garantit le métré.

Conseils et astuces

Retenez que :
- aucun mètre carré fictif à payer
- le mesurage est à la charge du vendeur
- le congé pour vente adressé par un propriétaire-bailleur à son locataire n'a pas à indiquer la superficie de l'appartement. C'est aussi un des effets de la loi SRU qui met fin à des appréciations diverses des tribunaux et cours d'Appel.

(sources Paruvendu.fr)

Tout savoir sur le compromis de vente

2010-01-21T15:14:00.002+01:00

Le compromis de vente est le document par lequel vendeur et acheteur conviennent d'acheter et de vendre un bien identifié pour un prix déterminé.
Il s'agit d'un engagement ferme et définitif des 2 parties.
Le transfert de propriété sera conclu lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

•La rédaction du compromis
Il n'existe pas de formulaire pré-établi et réglementé.
Peut suffire un simple document identifiant clairement :
- l'acheteur ;
- le vendeur ;
- le bien immobilier ;
- son prix ;
- la date de vente ;
- et les signatures des deux parties.
Dans certains cas et par souci de prudence, le compromis de vente peut être rédigé chez un notaire.

Outre ces informations indispensables, le compromis peut aussi prévoir toute une série d'obligations spécifiées par le vendeur et/ou l'acheteur, comme par exemple la date ou le délai de paiement du bien vendu.

Bon à savoir : il existe une clause légale suspensive stipulant que si l'acheteur n'obtient pas de crédit pour l'achat du bien déterminé, le compromis est alors nul et non avenu.

•Les effets du compromis
Le vendeur et l'acheteur s'étant engagés réciproquement, le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont être retardés jusqu'à la signature d'un acte authentique chez le notaire.
Si le vendeur ou l'acheteur refusent de se présenter chez le notaire au jour dit, l'autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente : on force ainsi le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui permet d'opérer le transfert de propriété du bien.

Le compromis de vente peut prévoir des indemnités ou clauses pénales au cas où l'un des signataires serait en défaut.
Par exemple : si la vente ne s'effectue pas du fait de l'acheteur, l'acompte payé au vendeur lors du compromis sera perdu pour l'acheteur.
Inversement si la vente échoue du fait du vendeur ou est retardée, l'acheteur peut demander des pénalités.

Bon à savoir : l'usage veut qu'en général, à la signature du compromis, l'acheteur paie un acompte d'environ 10 % du prix du bien identifié.
Le compromis comporte un délai de rétractation de 7 jours pour l'acquéreur uniquement.

(sources Paruvendu.fr)

A fournir lors de la signature chez le notaire

2010-01-21T15:13:00.003+01:00

Le jour de la signature et même avant si votre notaire fait bien son travail, voici les pièces que vous devrez produire pour que la vente se passe bien...

- Votre titre de propriété
Attention, si le bien à vendre provient d'un héritage entre plusieurs membres de la famille et que vous revendez dans les 5 ans après la succession, vous devrez obtenir l'aval des autres héritiers pour vendre.

- Différents certificats
Entre autres, celui de la loi Carrez qui garantit la superficie des logements anciens en copropriété, mais aussi ceux concernant l'amiante, les termites, les risques naturels et technologiques, la performance énergétique, sans oublier le saturnisme (lié à la présence de plomb). C'est au vendeur qu'incombe la charge de payer les différents certificats.

- La purge des droits de préemption
Le droit de préemption permet au locataire ou à une personne publique d'acheter en priorité le bien mis en vente par son propriétaire.
Si vous voulez reprendre le logement pour vous-même, la loi protège les locataires âgés de plus de 70 ans, dont les revenus n'excèdent pas une fois et demie le SMIC. Sauf si vous êtes vous-même âgé de plus de 60 ans et que vos ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC.
En revanche, si vous le vendez pour ne pas le reprendre, aucune condition n'est exigée.

- Le règlement des charges (en copropriété)
Vous devez avoir réglé les charges dûes au jour de la vente, et vous être acquitté d'une provision pour charges si des travaux ont été votés avant la vente.
Si vous n'avez pas réglé tous vos comptes le jour de la vente, le notaire déduira du prix de vente le règlement de ces charges.

- La levée des frais d'hypothèque
Si l'achat avait été fait par ce biais.

(sources Paruvendu.fr)

Calculer le budget de votre crédit immobilier

2010-01-21T15:12:00.003+01:00

Quelles sont vos recettes ?
Avant de chercher un crédit il vous faut savoir de combien vous pouvez disposer pour rembourser les échéances. Vous allez donc dans un premier temps dresser la liste de vos recettes :
- dressez la liste de vos ressources régulières (salaires, revenus de placement, pension) sans tenir compte des revenus hypothétiques comme les primes, le paiement d'heures supplémentaires
- évitez d'intégrer les prestations familiales qui ne sont pas éternelles.

Les dépenses à déduire de vos recettes.
Une fois vos recettes comptabilisez vous allez maintenant déduire vos dépenses en cours et les dépenses à venir liées à l'acquisition de votre logement :
- déduisez toutes vos dettes et les crédits sur lesquels vous êtes déjà engagés (voiture, électroménager)
- listez les dépenses liées à l'achat de votre bien (droits de mutation, honoraires du notaire, hypothèque éventuelle, taxes diverses si vous achetez une maison)
- pensez à comptabiliser les dépenses liées au changement de domicile (déménagement, assurances du nouveau logement, travaux, abonnements aux différents réseaux)
- n'oubliez pas les dépenses inhérentes au statut de propriétaire (à la taxe d'habitation vient s'ajouter aussi le paiement de l'impôt foncier qui représente une lourde charge)
- n'omettez pas les charges d'entretien ou de réparation de votre maison ou si il s'agit d'un appartement, les charges de copropriété matérialisées par des appels de fonds trimestriels… En confrontant dépenses et recettes, vous pouvez établir un budget d'investissement et un budget de trésorerie.

Limitez votre taux d'endettement
Compte tenu de tous ces paramètres, calculez combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. Ce que les banquiers appellent le taux d'effort. L'idéal est de ne pas dépasser 25 à 30 % de vos ressources pour être sûr de pouvoir honorer vos mensualités. Ne faites pas trop de projection sur la progression de votre pouvoir d'achat, donnée difficilement maîtrisable; et surtout, ne cédez pas à certains banquiers qui acceptent parfois de prêter au-delà des capacités de remboursement. Vous pourriez avoir des fins de mois difficiles !

Un engagement à long terme
Difficile d'échapper au crédit pour financer un achat immobilier. Pas d'affolement, les banques concoctent des prêts "sur-mesure", adaptés à votre profil.
Emprunter pour se loger, c'est s'endetter sur une longue période. Sur 12, 15 ou 20 ans, les intérêts du prêt représentent une somme non négligeable qui vient s'ajouter à la somme prêtée. D'où l'importance de décrocher un bon taux et d'étudier le meilleur "emboîtage" de vos différents prêts (principal et complémentaires).

Un taux variant en fonction de votre situation financière
Pour bénéficier du meilleur taux, la règle d'or est d'avoir un "profil économiquement correct" et de vous montrer plus fourmi que cigale. Ainsi, quelques économies sur un plan d'épargne ou sur un livret ou quelques valeurs mobilières rassurent votre banquier. En revanche, un découvert chronique fait mauvaise impression. De l'état de votre compte en banque dépend le taux que vous consent votre banquier :par exemple, pour un taux variant dans un établissement entre 4,6O% et 5,95%, la fourchette la plus haute est attribuée à l'emprunteur le plus "risqué", la fourchette moyenne à celui qui a un peu d'épargne et le meilleur taux à celui qui dispose d'un confortable apport personnel. Rien ne vous empêche de faire le tour des banques pour les mettre en concurrence.
Dans ce cas, comparez non pas les taux affichés par les établissements, mais le taux effectif global (TEG) qui comprend, outre les intérêts du prêt, les frais de dossier, le montant de l'assurance décès -invalidité- incapacité.

Taux variable ou taux fixe ?

2010-01-21T15:11:00.004+01:00

Longtemps, les taux variables ont été boudés, faisant peur si le taux du crédit venait à grimper. Aujourd'hui, ce risque est limité, la plupart des taux variables étant accompagnés de butoirs. Mais les taux fixes ont aussi leurs atouts. Sur le long terme, il faut comparer.

LE TAUX FIXE
Son grand mérite est sa simplicité et sa lisibilité.
Son taux dépend du niveau des taux d'intérêt à long terme, en général l'OAT à 10 ans(5,36%) sur lequel se refinancent les banques. La hausse, la baisse ou la stabilité de ces taux à long terme influent sur le taux fixe.

Un taux fonction de votre situation bancaire
Actuellement, les taux fixes évoluent entre 4,60% et 6,40% (hors frais de dossier et d'assurance). Evidemment, le "bon" client se verra octroyer le meilleur taux, sensiblement le même que celui d'un prêt à taux révisable.
Si votre profil est plus risqué, vous vous verrez affligé du taux le plus élevé et d'une capacité d'emprunt réduite. Orientez-vous alors vers un crédit à taux révisable.

Avantages et inconvénients du taux fixe
Le taux fixe, c'est la lisibilité des remboursements pendant toute la durée du prêt. Le taux, la durée et le montant de chaque mensualité sont constants.
Aucune surprise possible, pas même celle de bénéficier d'un meilleur taux si la conjoncture bancaire évolue dans un sens plus favorable.

Le taux à mensualité progressives: un remboursement proportionnel à l'évolution de vos revenus
En revanche, si vous espérez une évolution positive de vos revenus, vous pouvez prendre un prêt à taux fixe et à mensualités progressives.
Le taux ne bouge pas pendant toute la durée du prêt, mais les mensualités subissent une progression fixée à l'avance : tous les 5 ans, par exemple, la mensualité peut augmenter de 3 %.
Ainsi, les échéances des premières mensualités sont allégées et les dernières sont plus lourdes, basées sur l'évolution de votre carrière. Mais tout le pari est là.

Le taux variable à le vent en poupe

Le prêt à taux variable existe en France depuis 10 ans. Au cours de cette décennie, les banques ont déployé tout leur savoir-faire pour inventer des formules nouvelles susceptibles de capter l'intérêt des acquéreurs.
Elles semblent y avoir réussi puisque, désormais, le taux variable a le vent en poupe.
D'autant que de nombreux verrous de sécurité empêchent le taux de s'envoler si celui-ci venait à remonter. Et que ce taux est inférieur d'environ 1 point à celui du taux fixe.

Une multitude de taux
Il y a une multitude de formules différentes, basées sur des indices, voire des paniers d'indices multiples. Certains indices sont appelés, dans le jargon bancaire "volatils" dans la mesure où ils peuvent subir de fortes variations : c'est le cas du TIBEUR (taux interbancaire européen), publié par la banque de France. D'autres sont plus ou moins sensibles aux mouvements du marché de l'argent tout en en reflétant les tendances profondes comme le taux du Livret A ou le taux des obligations.

Quatre grandes familles de prêt à taux variable sont proposées :
- Le prêt "capé"
où le taux plafond est fixé dès le départ pour limiter la hausse. Il peut donc baisser en fonction de l'indice, mais pas à n'importe quel moment.
- Le prêt "à double cap" :
où les variations sont répercutées à la hausse comme à la baisse d'environ 3 points.
- Le prêt où les mensualités restent fixes
mais où la durée peut être allongée ou raccourcie.
- Le prêt où, en cas de baisse, la durée est raccourcie et en cas de hausse, augmentée
la mensualité ne pouvant augmenter de plus de 80 % de l'indice INSEE.

Le prêt à taux variable peut passer en taux fixe, à tout moment, ou lors de la date anniversaire du prêt. Ce passage est irrévocable.

(sources Paruvendu.fr)

Le vrai coût d’un prêt immobilier

2010-01-21T15:11:00.003+01:00

Avant de vous engager pour le financement de votre achat immobilier, vous devez prendre en compte deux élements essentiels pour calculer le véritable coût de votre emprunt...

Deux éléments à prendre en compte
Pour évaluer le vrai coût de votre crédit, deux éléments sont à prendre en compte : - le taux effectif global (TEG),
- le montant total des intérêts.

Le taux effectif global
Les campagnes publicitaires des banques affichent un taux "sec", le plus souvent attractif. Mais ce taux ne reflète pas le coût global du prêt, c'est-à-dire les frais de dossier, d'assurances, d'hypothèque ou de caution qui constituent le taux effectif global. De telle sorte qu'un taux annoncé à 5,20 % peut se transformer, à l'arrivée, en 6,20 % ou 6,75 %.

Une mensualité de remboursement différente suivant les prêts
Chaque échéance de remboursement est composée d'une fraction du capital à rembourser et d'une fraction des intérêts. Selon le profil du prêt, la composition de la mensualité est différente. C'est au travers du tableau d'amortissement, remis obligatoirement lors de la souscription du prêt que vous pouvez connaître la proportion de capital et d'intérêts de chaque échéance et savoir, au final, à combien vous revient votre emprunt. Avant de signer, faites faire des simulations par votre banquier : un emboîtage sophistiqué de divers prêts peut vous faire économiser quelques milliers de francs sur 12 ou 15 ans.

Les formules de différés d'amortissements
D'une façon générale, plus on étale le remboursement dans le temps, plus l'amortissement du capital est long et plus le montant des intérêts sera élevé. Certaines formules proposent un différé d'amortissement, reportant, pendant une période déterminée, le remboursement du capital. D'autres offrent un différé d'amortissement partiel du capital, les échéances comportent alors le remboursement d'une partie du capital. Une solution pratique pour alléger les premières mensualités, mais lourde à assumer dans les dernières années du prêt.

(sources Paruvendu.fr)

Prêts immobiliers : à l’heure de choisir...

2010-01-21T15:10:00.001+01:00

Avec la crise des « subprimes » outre-Atlantique, les prêts immobiliers sont plus que jamais sous les feux de l’actualité. Prêts réglementés ou non, à taux fixe ou variable… La gamme des possibilités pour financer son logement s’élargit avec, en toile de fond, une concurrence farouche entre les banques. Mais celles-ci ont corsé leurs critères de sélection ; difficile de passer entre les mailles du filet.

Où en sont les taux d’intérêts ?
Les taux d’intérêts des emprunts bancaires ont sensiblement augmenté en 2007. En moyenne, une hausse de 0,7 %, ce qui est loin d’être négligeable ! Par exemple, le coût moyen d’un crédit sur 20 ans était de 4,15 % il y a un an, et atteint aujourd’hui 4,85 %. « Après quatre années de taux bas, les choses se stabilisent, nous dit Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com. En décembre 2008, nous devrions retomber pile au niveau de janvier 2003. ».

Les banques de plus en plus exigeantes
Taux fixe, variable ou progressif, prêts pour personnes âgées, pour jeunes cadres… la gamme de prêts proposée est riche ! Les conditions changent avec le type de bien, la durée du prêt ou le montant de votre apport personnel. Notez que la durée moyenne des prêts, qui n’était que de 13 ans en 2000, atteint désormais 21 ans.

Cependant, les banques sont plus strictes aujourd’hui qu’elles ne l’étaient il y a encore quelques mois. « Le taux de refus est passé de 3 à 8 % en quelques mois », précise Christophe Crémer. Premiers concernés : les jeunes sans apport. Les prêts à 110 % (qui couvrent également les frais de notaires et de dossier) et les prêts à 30 ans se font plus rares. « Les banques regardent plus le niveau d’endettement, le reste à vivre, l’apport et l’expérience professionnelle ». De même, les dossiers de construction sont étudiés dans le détail, les relevés de compte courant épluchés… Autant dire que les motifs de refus ne manquent pas !

Mettez toutes les chances de votre côté !
Constituez un dossier clair et détaillé, en respectant plusieurs règles : « ne pas prendre de prêt conso avant d’acheter, soigner son relevé de compte et mettre de l’argent de côté », en sont les éléments principaux. L’apport personnel est plus que jamais nécessaire pour obtenir la confiance des banquiers, et pour négocier de bonnes conditions de crédit. C’est un gage de solidité financière.

L’emprunteur « parfait » :
• 28 ans
• 40 000 € de revenus annuels
• profil évolutif
• 10 % d’apport personnel
• faible niveau d’endettement
• bon « reste à vivre »

(sources Paruvendu.fr)

Taux révisable

2010-01-21T15:09:00.003+01:00

Ce taux varie en fonction du prix de l'argent que les banquiers achètent sur les marchés financiers à court terme, indexé sur l'indice Euribor, à 3 mois ou à un an. Il fluctue donc régulièrement et présente plus de risque pour l'emprunteur.

Plus le risque est élevé, plus le taux est attractif.
Les taux révisables "secs", c'est-à-dire sans verrou de sécurité jouissent des meilleurs taux. Mais ils présentent de graves dangers en cas de remontée des taux. Pour minimiser les risques de l'emprunteur, tout en bénéficiant de taux attractifs, les banques ont imaginé plusieurs produits.

Le taux révisable capé.
Le cap est un plafond au delà duquel votre taux ne peut grimper. Le cap est en général de 2 ou 3 points au dessus du point de départ. Ainsi, si ce dernier était à 4%, et votre cap à 2 points, même si l'Euribor s'envole à 4 points, votre taux ne peut dépasser 6%. Si l'indice chute de 3 points, votre taux profite à plein de cette baisse. Sauf si la cap joue aussi à la baisse.

Le taux révisable sécurisé.
Dans cette hypothèse, si une hausse des taux se produit, le montant de vos mensualités ne peut excéder celui de la mensualité d'origine majorée de l'imputation de l'indice INSEE de la consommation. Ce sera alors la durée du crédit qui sera rallongée. En cas de baisse des taux, la durée du prêt sera réduite.

Avantages : en cas de hausse, votre niveau de vie demeure égal.
Inconvénient: en cas de retraite anticipée, lorsque vos revenus diminuent, l'allongement de la durée initiale peut se transformer en handicap. Dans tous les cas, vous pouvez changer, à la date anniversaire du prêt, votre taux révisable en taux fixe. Mais ce sera irréversible.

(sources Paruvendu.fr)

Le taux effectif global - TEG

2010-01-21T15:09:00.000+01:00

Tout dépend des frais pris par la banque pour constituer votre dossier, des assurances que vous souscrivez et des garanties que vous demande l'établissement.

Les frais de dossiers
Les frais de dossier varient d'une banque à l'autre. Cela va de 0,70 % plafonné à 609,80 € (4000 F) à 1 % sans plafonnement. Pour un "bon client", l'organisme peut faire cadeau des frais de dossier.

Le prix de l'assurance
Le prix de l'assurance change aussi d'une banque à l'autre dans la mesure où les établissements ne sont pas assurés à la même compagnie.
L'assurance décès-invalidité, obligatoire, augmente au moins d'un demi-point le coût du crédit.

L'assurance-chômage reste facultative, mais recommandée. Son prix est déterminé en fonction des couvertures proposées, allant de la prise en charge des mensualités pendant une période déterminée au report des échéances.

Les garanties prises par la banque
Dernier élément qui alourdit la note, les garanties prises par la banque pour assurer son prêt en cas de défaillance du souscripteur. Vous aurez le choix entre l'hypothèque et le cautionnement d'un établissement spécialisé. En général, la caution est plus avantageuse et plus souple à mettre en place.

(sources Paruvendu.fr)

Crise américaine : quel risque pour vous ?

2010-01-21T15:08:00.002+01:00

La fameuse crise des subprimes continue de faire trembler la planète. La pratique des crédits à taux variable n’a jamais été autant dénoncée. Aux États-Unis, bien sûr, mais aussi en Espagne ou au Royaume-Uni, des milliers de foyers se trouvent pris au piège. Qu’en est-il en France ? Sommes-nous réellement protégés ?

L’exception française
Ces dernières années, des millions d’Américains, pour la plupart aux revenus modestes, aux profils exclus des crédits classiques, se sont vus proposer des offres alléchantes de crédits à taux bas… mais extrêmement variables ! Une occasion rêvée de devenir propriétaire, mais quand les mensualités sont multipliées par 2 en deux ans, beaucoup ne peuvent plus suivre et leur maison est saisie.

Théoriquement, en France, où les pratiques bancaires sont différentes et la prudence de mise, un tel scénario est peu probable. D’abord parce que les Français épargnent plus, et s’endettent moins : leur taux d’endettement est de 68 %, contre 118 % au Royaume-Uni ou même 185 % aux Pays-Bas ! Ensuite parce qu’en France, les crédits à taux variables « purs » sont rares. « Le système français des crédits fonctionne majoritairement à taux fixe, il n’a pas la même variabilité que le système américain », confirme Alain Montaut, co-associé de David Immobilier.

En outre, les établissements ont mis en place un certain nombre de garde-fous. Ainsi, la plupart des crédits à taux variables sont « capés », c'est-à-dire assortis de conditions précises, fixées dès la signature. La durée du prêt peut s’allonger de plusieurs années, et le taux peut grimper jusqu’à un certain seuil.

Certes, quelques établissements prêteurs ont fait des crédits à taux variable leur spécialité. C’est le cas du Crédit Foncier, du Crédit immobilier de France ou de l’UCB, qui réalisent l’essentiel de leur activité grâce aux taux variables. Mais dans les autres banques, les crédits à taux variables représentent au maximum 10 % des crédits.
Et pourtant…
Les Français n’échappent pas pour autant au « piège du taux variable ». Selon l’estimation de Christophe Crémer, fondateur et PDG de Meilleurstaux.com, plus de 100 000 contrats seraient concernées par le relèvement des taux.

Il s’agit de foyers qui ont contracté des prêts à taux bas (en général autour de 3 %) il y a trois ans, et ils doivent aujourd’hui faire face à un taux de 5 à 6 %. Conséquence : les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter de 10, 15 voire 25 % ! Mais contrairement aux États-Unis, « en France, vous ne trouverez personne dont les mensualités doublent » rassure Christophe Crémer.

De son côté, l’Afub (Association française des usagers des banques) a reçu des centaines de lettres de réclamation, d’indignation et souvent de détresse. En effet, 35 000 ménages rencontreraient de graves difficultés pour rembourser leur prêt à taux variable. Toutefois, tempère Christophe Crémer, « ces prêts ont tout de même permis à beaucoup de personnes de devenir propriétaires, surtout en 2003, 2004 et 2005. Sachant que des prêts classiques ne leur auraient jamais été accordés. »

Une vigilance accrue
La crise américaine a instauré un climat de méfiance. « Aujourd’hui, les banques doivent payer 0,3 à 0,4 % de plus pour se refinancer. Dans le même temps, le marché de l’immobilier ralentit, comme cela était prévu », explique le fondateur de Meilleurstaux.com. Résultat : la situation pousse les banques à adopter une politique de prêts plus stricte. Aux États-Unis, les établissements prêteurs se contentent souvent d’une libre déclaration des revenus de l’emprunteur, ce qui paraît inimaginable en France.

Dossier précis et compte courant irréprochable sont de rigueur, ainsi qu’un examen pointilleux du patrimoine de l’emprunteur. « Dans la profession, confie Alain Montaut, on constate que nombre de banquiers n’hésitent plus à se déplacer pour évaluer le bien pour lequel ils s’engagent. Ce que je considère plutôt comme une démarche saine ».

Selon Christophe Crémer, « le taux de refus est passé de 3 % à 8 % des dossiers présentés en quelques mois ». Un coup dur pour les candidats au crédit, mais aussi un rempart contre l’endettement abusif.

(sources Paruvendu.fr)

Les prêts longue durée

2010-01-21T15:07:00.002+01:00

Les taux des crédits immobilier sont exceptionnellement bas depuis deux ans.

La hausse des prix de l'immobilier (de 8 à 30% par an selon les villes) oblige les acheteurs à rallonger la durée de leur crédit, donc à rembourser plus longtemps.
Un prêt sur 25 ans permet d'emprunter, à mensualité égale, un tiers de plus qu'un prêt sur 15 ans.Les longues durées font peur, mais elles permettent avant tout de financer une somme plus importante, tout en conservant des mensualités plus légères
Les inconvénients, les risques...

Le taux sur une durée longue est majorée inévitablement d'environ 0.30 à 0.60 %,les risques d'accidents de la vie étant plus nombreux sur une durée longue(changement de région, achat d'un logement plus grand, divorce etc.).
Le cout du crédit est de plus en plus important selon sa durée, il double quasiment en passant d'un remboursement de 15 à 25 ans. Ainsi si vous empruntez 150 000 € sur 30 ans (TEG 4,21 %) le crédit vous coutera 114 835 € !

Les conditions idéales pour un prêt longue durée

Emprunter jeune: pour vous permettre de rembourser avant votre retraite et une eventuelle baisse de revenu.
Conserver le bien longtemps: les premières annés vous remboursez peu de capital,il est donc peu conseillé de vendre les 10 premières années pour un prêt de 30 ans.

Des mensualités adapatables: certains credits vous permettent d'adapter vos mensualités de remboursement.Si vos revenus augmentent voous pourrez ainsi raccourcir la durée du prêt

Un taux faible et fixe : grace à l'inflation un taux fixe vous permettra de mieux supporter les mensualités de remboursement au cours du temps.(lien taux variable ou taux fixe)

30 ans et plus...

L'UCB vient de lancer une formule de prêt sur 35 ans .
Les prêts jusqu' à 50 ans existent déjà en Europe du Sud.
Ces offres permettent à l'emprunteur d'augmenter son pouvoir d'achat et de s'acheter un logement plus grand ou mieux placé.
Les durées de 40 ou 50 ans ne sont pas d'actualité en France compte tenu de la législation du systeme hypothécaire.
Ces crédits longue durée se sont multipliés en raison de la hausse des prix de l'immobilier mais aussi de la baisse des taux. En cas de hausse des taux, leur intérêt deviendrait plus faible en raison du renchérissement des intérêts.

(sources Paruvendu.fr)

Créer une véranda

2010-01-21T15:06:00.003+01:00

Une pièce en plus comme on l'idéalise, lumineuse, spacieuse, intime. Un gain d'espace qui répond néanmoins à certaines exigences et dont le prix varie selon de nombreux facteurs.

Une véranda n'est pas un seul additif de verre et de lumière à une maison. Il s'agit d'une vraie pièce à vivre, nécessitant des choix d'orientation, de formes, de matériaux pour en profiter pleinement, été comme hiver.

L'ORIENTATION

La bonne orientation
Plusieurs critères entrent en ligne de compte : le paysage, l'orientation de la rue, des regards des voisins, de la surface. Reste que pour en profiter au mieux, l'orientation est le facteur le plus déterminant.
L'orientation Sud-est est recommandée au Sud de la Loire, dans les régions chaudes où l'on favorise les façades ombragées.
Au nord de la Loire, où le climat est moins favorable, l'orientation Sud-Ouest est à privilégier.
En montagne où il existe de fortes différences de températures entre le jour et la nuit et en bord de littoral où le vent sévit, l'orientation Nord est préférable.

LES MATERIAUX

Le coût et la résistance sont déterminants pour le choix des matériaux.

L'aluminium offre une souplesse d'utilisation permettant des réalisations complexes :
- assemblages sophistiqués
- légèreté
- grande résistance mécanique
- anti-corrosif
- entretien facile et thermolaquage dans de multiples coloris Tous ces éléments en font une matière avec de nombreux atouts.

Le bois
Le bois compte également des attraits :
- aspect rustique
- intégration à l'environnement. Mais son entretien et l'épaisseur des éléments portants s'avèrent onéreux.
Si vous n'avez pas le choix, optez pour des essences qui se rétractent peu comme le cèdre rouge, l'oriko ou le pin sylvestre.

L'acier
L'acier offre l'avantage de profilés d'une grande finesse propices aux réalisations stylées. Mais la corrosion est son grand ennemi.

Le PVC
le PVC propose une structure légère, isolante et résistante, durable et ne nécessitant que peu d'entretien.

LE VITRAGE

La fonction thermique
La fonction thermique est assurée par un double vitrage composé de deux pans de verre qui piègent
les infrarouges à l'intérieur de la pièce et d'une lante d'air centrale qui ralentit les assauts du froid extérieur.

La fonction phonique
Pour renforcer l'isolation phonique, la fonction du double vitrage peut être améliorée en associant des vitrages d'épaisseurs différentes.

La fonction sécuritaire
La sécurité des vitres peut être assurée par un verre feuilleté, fait de deux ou plusieurs vitrages solidarisés entre eux par une ou plusieurs feuilles de polyvinyl de butyral qui retiennent les morceaux de verre brisés, évitent la dispersion et retardent l'effraction.

VENTILATION, ETANCHEITE, ET AUTORISATION

L'aération
Pour que votre véranda soit habitable, mieux vaut prévoir des ouvrants capables de faire courant d'air (fenêtre, châssis vitré pivotant en toiture), des ventilateurs, des aspirateurs thermostatés... Sans oublier de l'occulter par des stores intérieurs ou extérieurs.

L'étanchéité
Pour l'étanchéité, attention au raccordement avec le gros œuvre, à la dilatation et à la corrosion différentes selon les matériaux.

Les autorisations nécessaires
si votre véranda n'excède pas 20 m2, seule une demande d'autorisation préalable de travaux est exigée. Si elle fait plus de 20 m2, un permis de construire est obligatoire.

(sources Paruvendu.fr)

Achat immobilier : première acquisition : neuf ou ancien ?

2010-01-21T13:03:00.001+01:00

Le premier achat d’un logement, c’est toujours délicat. Il faut choisir entre pavillon, appartement, quartier, types de prêts, types de crédits… Et il y a surtout la question : neuf ou l’ancien ? Avec 126 300 logements vendus en 2006, le marché du neuf attire de plus en plus d’acquéreurs. Mais l’ancien, qui représente toujours 90 % des ventes, a aussi ses avantages.

Attention : un prix peut en cacher un autre !

À consulter les listes d’annonces immobilières, on parvient à une conclusion implacable : à l’achat, le neuf est plus cher que l’ancien ! En effet, bien que la différence varie selon le type de bien, le prix d’un logement neuf est de 15 à 20 % plus élevé.

Mais ne nous y trompons pas. L’ancien engendre d’autres frais, qu’il est important de prendre en compte :

Le coût d’entretien est plus élevé. Sachez que le vendeur doit vous informer des dépenses d’entretien ; dans le cas d’un appartement, consultez le carnet d’entretien de l’immeuble.
Une grande consommation d’énergie : bénéficiant en général d’une moins bonne isolation thermique, les logements anciens consomment jusqu’à deux fois plus, en chauffage notamment, que les logements neufs. À compter du 1er novembre, le vendeur a l’obligation de vous fournir le Dossier de diagnostic technique, qui regroupe des informations sur : la performance énergétique ; les diagnostics de plomb, amiante, termites…
Frais d’acquisition (notaires et taxes) : ils sont de 2 à 3 % pour un logement neuf (hors TVA) selon le nombre de logements du programme immobilier concerné, contre 7 à 8 % pour l’ancien selon les formalités, vérifications et frais engagés par le notaire.

Financement : pas réellement de différence

Que ce soit pour le pour le neuf ou l’ancien, différents types de prêts s’offrent à vous. La distinction s’opère seulement selon le projet d’occupation du logement.

Pour votre résidence principale : vous aurez droit au prêt à taux zéro, le plus intéressant, et qui peut se combiner avec d’autres types de prêts comme le PAS (Prêt à l’accession sociale), le Prêt « 1 % logement » (si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes), le PEL (Plan d’épargne logement), le PC (Prêt conventionné) et les prêts bancaires classiques.
S’il s’agit d’un investissement locatif : vous ne pourrez prétendre au prêt à taux zéro, mais pourrez contracter un PEL, un PC et, bien sûr, les différents prêts bancaires classiques.

Fiscalité : TVA à 5,5 % et crédit d’impôts pour l’ancien

La différence entre neuf et ancien réside principalement dans les avantages fiscaux. Pour encourager les acquisitions, plusieurs mesures diffèrent selon la nature du logement. Voici les principales :

Logements neufs :

Vous serez exonérés de taxe foncière pendant 2 ans.
Si vous mettez en location pour une durée minimale de 9 ans, vous bénéficierez d’une déduction de 65 % sur vos revenus fonciers : 8 % par an pendant 5 ans, puis 2,5 % par an pendant 10 ans.

Logements anciens :

Vous pouvez effectuer des travaux (agrandissement, rénovation, mises aux normes) en bénéficiant d’une exonération de taxe foncière (durée variable selon la nature des travaux), d’une TVA à 5,5 % et d’un crédit d’impôt de 15 %.
Si vous le mettez en location, vous pourrez profiter d’un abattement de 40 % sur vos revenus fonciers.

La vraie question : quel choix de vie ?

Si les programmes de construction de logements neufs se multiplient dans toutes les régions, leur prix reste souvent élevé et la durée d’attente est longue. Dans les grandes agglomérations, où ces programmes sont plus rares et plus chers, l’ancien reste une solution préférable. Les logements anciens ont l’avantage majeur de se trouver dans tous les quartiers : en cherchant, vous pourrez trouver en centre-ville à un prix raisonnable, avec surtout une meilleure valorisation au fil des ans. Les travaux que vous pourrez effectuer contribueront à cette valorisation.

Si vous souhaitez vous éloigner des grandes agglomérations, en revanche, vous pouvez toujours trouver des biens neufs non-surcotés, et bénéficier ainsi d’une tranquillité, d’un confort et d’un équipement aux normes que l’ancien ne pourra pas forcément vous offrir.

(sources: Paruvendu.fr)

Acheter sans apport : c’est possible !

2010-01-20T23:18:00.001+01:00

Il y a quelques années, pour acheter un logement, il était impossible de demander un crédit à une banque sans donner un apport de 10 à 15% de la somme demandée. Maintenant, il n’est pas rare que certaines banques offrent des crédits à 100%, voire 110% permettant à des futurs propriétaires sans apport personnel de se lancer dans l’aventure de l’accession à la propriété.

L’apport personnel est la somme dont dispose un acquéreur pour financer une partie de son achat immobilier, le prêt bancaire de complément est nécessaire pour payer l’ensemble de l’acquisition. Cet apport provient de l’épargne personnelle –le cas le plus courant-, d’un héritage, de la revente d’un bien immobilier ou d’un livret d’épargne logement. Il permet souvent de payer les frais de notaire (autour de 3 % pour l’acquisition d’un logement neuf et de 7 % environ pour de l’ancien).

Les banques demandent généralement un apport de 10 à 20%. Elles diminuent alors le risque d’un prêt non remboursé et peuvent proposer des conditions de crédits plus favorables (durée, taux d’intérêt). Il faut savoir que plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé.

Sans apport : être jeune, et donner plus de garanties

Aujourd’hui, les banques prennent plus de risques et donnent des crédits à des personnes sans apport personnel mais avec des garanties sérieuses. Elles vont chercher à déterminer le profil à risque du client, sa capacité à rembourser l’emprunt et la probabilité de défauts de paiement. Rentrent en ligne de compte le niveau et la régularité des revenus, la capacité d’épargne, la stabilité professionnelle, le nombre de personnes à charge, la situation matrimoniale et le niveau d’endettement. Il est rare qu’une banque accepte d’accorder un prêt lorsque le taux d’endettement est supérieur à 30%.

La plupart des formules proposées par les banques visent des investisseurs jeunes. Les banquiers regardent l’âge, les revenus et surtout le potentiel d’évolution. Pour une personne de plus de 40 ans et sans apport, les banques se montrent plus réticentes.

Ecumer les banques

Dans tous les cas, le demandeur du prêt doit écumer les banques pour comparer les différentes offres, taux d’intérêts et durée du prêt. Toutes les banques se sont lancées dans le prêt à 100%, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, du Crédit Lyonnais, du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel. Le mieux est donc de faire jouer la concurrence !

Profiter de toutes les aides

Avant de contracter un prêt bancaire classique, il faut se renseigner sur les différentes aides qui pourraient constituer un apport.

Le prêt à taux zéro est idéal pour une personne qui achète son logement principal pour la première fois. Attention cependant au plafond de ressources.

Autre solution : le prêt 1 % logement. Il concerne les salariés d’une entreprise de 20 salariés et plus. Il faut également être primo accédant ou déménager lors d’une mutation professionnelle. Pour obtenir l’aide, il faut faire une demande à son employeur.

Ces deux prêts ont l’avantage d’être compatibles et peuvent être complétés par un prêt bancaire classique.

(sources Paruvendu.fr)

Cernez vos besoins pour un achat immobilier

2010-01-20T22:57:00.001+01:00

Les questions à vous poser

Choisir l'emplacement par rapport au lieu de travail ou en fonction de la qualité de vie ?

Choississez vous l'emplacement de votre logement par rapport à votre lieu de travail ou par rapport à l'environnement scolaire ou commercial ? L'idéal est de conjuguer les deux, mais cela ne s'avère pas forcément possible. Dans un contexte de mobilité professionnelle mais aussi de déplacement des entreprises, vous aurez sans doute à changer de lieu de travail. Inutile donc de vous obnubiler sur ce point. En revanche, en vous installant avec votre famille dans un secteur où sont déjà installés crèches, écoles, centres de loisir, espaces verts, commerces de proximité... vous vous éviterez bien des trajets inutiles. Pensez aussi au fait que vos enfants grandiront, pourront prendre les transports en commun. Aussi, privilégiez les quartiers bien desservis en bus, métro, RER, train.

Superficie : n' achetez ni trop petit... Ni trop grand ! Dans la mesure du possible, n'achetez pas trop exigu. Si vous êtes jeune, la famille a toutes les chances de s'agrandir. Si vous approchez de la quarantaine, l'espace devient un élément important du cadre de vie et les adolescents apprécient d'avoir leur coin bien à eux.

Néanmoins, ne tombez pas dans l'excès inverse : une trop grande surface est lourde à entretenir quotidiennement. Orientez votre recherche vers des logements où le volume et l'organisation des pièces sont bien conçus.

Maison ou appartement ? La maison est souvent plus vaste, se fait de plain-pied ou avec étage, dispose d'un jardin, d'un cellier, d'un garage... ces atouts ne doivent pas masquer un coût important d'entretien (toiture, ravalement, peintures...) et un emplacement hors du centre-ville, notamment en région parisienne.

Vivre en appartement impose un certain nombre de contraintes (voisinage, règlement collectif...), mais les charges sont partagées par la copropriété.

Neuf ou ancien ? Parquets, moulures, grandes hauteurs sous plafond pour l'ancien, mais aussi plomberie et circuits électriques à refaire, sans compter des m2 mal utilisés.

Dans le neuf, ce sont des surfaces mieux conçues, des équipements permettant de réaliser des économies d'énergie, mais aussi des volumes rectilignes, sans fantaisie, des plafonds plus bas... et parfois des emplacements moins centraux, la construction dans les meilleurs sites étant le plus souvent occupée par l'ancien.

Conseils et Astuces : Voici quelques conseils qui pourront vous aider

- évitez de faire une "fixation" sur un quartier. Allez prospecter des secteurs inconnus sans à priori, ils réservent parfois d'agréables surprises

- visitez le plus possible de logements anciens

- apprenez à lire les plans

- faites vous une grille de questions pour repérer vos envies et vos besoins en surfaces, prestations, environnement

- sachez sur quels points vous accepteriez de fléchir pour rester dans votre enveloppe budgétaire.

(sources Paruvendu.fr)

CEVA enfin sur les rails devrait arriver en gare d'Annemasse en 2016

2010-01-20T21:54:00.005+01:00

On en parle depuis 1912, enfin le CEVA, ce RER transfrontalier reliant ANNEMASSE à GENEVE GARE et donc à l'aéroport international de COINTRIN arrivera en gare d'Annemasse d'ici 2016.

Ce nouveau mode de communication desservira tous les quartiers stratégiques de Genève en interconnexion avec les réseaux de TRAM y compris sa prolongation future sur l'axe de la rue de Genève à GAILLARD, AMBILLY et ANNEMASSE.

Annemasse Gare devient dès lors un quartier d'exception idéal pour les investisseurs, les frontaliers, un quartier qui verra également sa configuration changer dans les prochaines années avec plusieurs projets immobiliers d'envergure dont le projet Etoile Gare.

Notre agence située au coeur de ces projets est à votre entière disposition pour vous placer en pôle position sur les meilleures affaires...Alors ne manquez pas le train qui passe dès aujourd'hui....

A bientôt dans nos mûrs ou sur notre site INTERNET...

Vous désirez visualiser le projet CEVA en 3 D cliquer sur le lien:

Le RER Transfrontalier reliant Genève à l'agglomération Annemassienne

A voir également: Cliquer sur le Lien:

Le CEVA en 3 D de Cornavin à Annemasse