DIAGNOSTIC IMMOBILIER
L’émergence des diagnostics immobilier qui sont apparus progressivement depuis 10 ans (loi sur l’amiante et plomb et Loi Carrez en 1996, lutte contre les termites en 1999 et tout récemment la loi sur la performance énergétique et sur l’état de risques technologiques et naturel) a donné naissance à un nouveau métier : celui de l’expertise immobilière.
Effectuer un diagnostic immobilier permet d’évaluer l’état technique d’un bâtiment et de ses installations techniques en termes de solidité, de sécurité, de conformité réglementaire.
Lors de la signature de la promesse de vente, vous êtes dans l'obligation de présenter un certain nombre de certificats relatifs à la présence d'amiante, plomb, termite, un certificat loi Carrez, un état de risques naturels et technologiques et un diagnostic de performance énergétique. Ainsi que le CREP depuis Août 2008. Les diagnostics immobiliers sont simples, rapides et peu coûteux.
Le diagnostic amiante
L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier depuis 1997. Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants. Le Code de la Santé Publique oblige donc le vendeur d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante. L'expertise du logement sera effectuée par un professionnel du diagnostic immobilier.
Ce diagnostic immobilier devra être fourni par le propriétaire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. Dans le cas d'un bien immobilier géré en copropriété, seules les parties privatives devront faire l'objet d'une recherche d'amiante. L'expert en charge du diagnostic amiante portera donc sont attention sur un certain nombre de points sensibles du bien immobilier comme par exemple les faux plafonds, les dalles de sol, l'isolation phonique et thermique et les produits et matériaux employés (plus de 3000 matériaux contenant de l'amiante sont à ce jour référencés).
Le diagnostic de performance énergétique
Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone en France, après les transports. D'après le Centre interprofessionnel technique d'études de la pollution atmosphérique, les bâtiments émettent un quart du total des émissions françaises de CO2, soit la plus grosse partie après le secteur des transports. Selon les statistiques de la Mission Interministérielle à l'Effet de Serre, les rejets français de gaz à effet de serre se sont envolés depuis 2003 dans l'habitat privé et les bureaux : +7%, contre seulement +1% pour les transports. Issu d’une directive européenne du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments et instauré le 1er novembre en 2006 par Jean-Louis Borloo alors Ministre du logement (décret du 15 septembre 2006), le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) a pour objectif de dresser un bilan complet de la consommation d'énergie d'un bien immobilier. Les dernières études évaluant le parc immobilier français comme extrêmement énergivore, limiter les déperditions d'énergies des logements devient dès lors une priorité. En ce sens, un diagnostic immobilier DPE s'attachera également à proposer aux propriétaires des solutions adaptées.
Destiné à informer les potentiels acquéreurs ou locataires d'un bien immobilier sur sa consommation énergétique et son taux d'émission de gaz à effet de serre, le diagnostic DPE accompagnant obligatoirement depuis le 1er novembre 2006 tout acte de vente doit également, depuis le 1er juillet 2007, être fourni par le propriétaire d'un logement mis en location. Réalisé par un professionnel, le diagnostic immobilier de performance énergétique prend place au sein du dossier de diagnostics techniques indispensable à chaque transaction d'un bien immobilier. Ce diagnostic est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il devra être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi, en cas de travaux ou de remplacement d'équipements, d'optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il devra être établi depuis moins de 10 ans. Toutefois, le diagnostic n'aura qu'une valeur informative. À la différence d'autres diagnostics, comme le diagnostic termites ou le diagnostic plomb, l'acquéreur ou le locataire ne pourra s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.
L'utilisation d'une étiquette énergie analogue à celle en usage pour les équipements électroménagers est un facteur d'appropriation favorable. Les seuils des classes sont indiqués ci-dessous. Une étiquette pour connaître la consommation d’énergie.
L'information est complétée par une indication sur les émissions de CO2 liées aux usages pris en compte dans l'étiquette climat ci-dessous.
Une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations dur l’effet de serre.
Le diagnostic de la Loi Carrez
Depuis 1997, la vente d'un lot de copropriété qui représente une superficie supérieure à 8 m² vous oblige à indiquer la superficie privative lors de la signature de votre promesse de vente (compromis de vente) communément nommé l'expertise loi Carrez. Sont exclus de ce diagnostic immobilier, les biens immobilier suivants : les garages, les caves et les emplacements de parking. Ce certificat immobilier a pour objectif de garantir à l'acheteur la superficie du logement qu'il s'apprête à acquérir mais également de prémunir le vendeur contre tout recours éventuels de l'acquéreur en cas de superficie erronée. Le propriétaire peut prendre l'initiative d'effectuer lui-même les mesures de son logement, il est cependant conseillé de faire appel à un expert pour réaliser ce diagnostic immobilier minutieux (seule l'intervention d'un professionnel du diagnostic immobilier peut donner lieu à l'obtention d'un certificat loi Carrez). Ce dernier réalisera le métrage des parties privatives du logement à l'aide d'un laser mètre de haute précision.
Si aucune mention de la superficie n'est faite lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété, l'acheteur est en droit de réclamer la nullité de l'acte dans un délai maximum d'un mois à compter de la signature. Dans l'éventualité où le diagnostic immobilier loi Carrez s'avèrerait erroné (un écart inférieur à 5% de la superficie indiquée est toléré), le futur propriétaire peut demander une réévaluation du prix du bien immobilier en fonction de l'erreur (généralement 1% de réduction par mètre carré de différence). L'acquéreur disposera d'un an à compter de la signature de l'acte de vente pour effectuer cette réclamation.
Le diagnostic plomb
La loi du 29 juillet 1998 oblige les vendeurs d'un bien immobilier à faire établir par un expert "un état des risques d'accessibilité au plomb" (dit diagnostic plomb ou ERAP).A l'issue de cette expertise, l'expert délivre un certificat. Ce certificat doit être annexé à la promesse unilatérale de vente d'un appartement, ou d'une maison, si ce bien immobilier a été construit avant 1948, ou s'il est situé dans une "zone à risque d'exposition au plomb" délimitée par la préfecture. Cette expertise plomb doit avoir été établie depuis moins d'un an à la date de la signature de la promesse de vente. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et pourrait s'exposer à des sanctions pénales.
Un diagnostic immobilier plomb (ou CREP) a pour objectif la prévention et l'information vis-à-vis du plomb dans les peintures en cas de vente d'un bien mobilier. Tout vendeur de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un constat de risque d’exposition au plomb réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en diagnostic plomb. Ce diagnostiqueur qualifié doit ainsi avoir contracté une assurance professionnelle lui permettant de réaliser sereinement un diagnostic immobilier plomb.
A défaut de présentation du diagnostic plomb, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb. Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'informations générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration. Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire en transmet, de plus, une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement). Chaque bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un diagnostic immobilier plomb qui devra être annexé à une éventuelle promesse ou acte authentique de vente. Un diagnostic plomb ne sera demandé que pour les parties affectées à l’habitation ou à usage courant.
Depuis le 12 août 2008, un diagnostic immobilier plomb doit être joint à tout nouveau contrat de location concernant un logement construit avant le 1er janvier 1949. En cas de changement de locataire (nouveau contrat) et si l’absence de plomb (ou son seuil acceptable) a été attestée par un précédent diagnostic immobilier, il n’est pas nécessaire de renouveler l’expertise. La réalisation d’un diagnostic plomb impose un coût qui reste à la charge du bailleur.
Le diagnostic d’état parasitaire
Depuis le 8 juin 1999, la vente d'un bien immobilier localisé dans une zone considérée à risque doit être accompagnée d'un diagnostic immobilier attestant ou non de la présence de parasites. Avec comme objectif de protéger l'acquéreur et le propriétaire contre les agents de dégradation biologique du bois, l'expert devra déterminer, par cet examen du logement, si le bien immobilier est en proie à une infection, identifier les zones touchées et éventuellement le type de parasite.
Depuis 1999, la législation impose aux maires de tenir à jour un état des lieux de la contamination de leur commune. Parallèlement, chaque département doit délimiter les zones de son territoire infectées par la présence de parasites. Au sein de ces zones géographiques, tout bien immobilier bâti ou non bâti doit faire l'objet d'une déclaration en mairie dès que la présence de termites ou d’autres parasites xylophages est détectée. Concernant les immeubles et copropriétés, seules les parties privatives sont soumises au diagnostic immobilier termite. L'expert en charge d'un diagnostic termite devra indiquer le bien immobilier concerné, les parties de ce dernier qui ont été visités, pour enfin spécifier les éléments infestés par le parasite. Il est à noter que le professionnel effectuant ce diagnostic immobilier peut informer le propriétaire sur les travaux et traitements envisageables mais en aucun cas les réaliser lui-même. La réalisation d’un diagnostic termite doit, depuis le 1er novembre 2007, être confiée à un professionnel répondant aux exigences détaillées par les articles
L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation.
Le diagnostic des risques naturels et technologiques
Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti. Les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé. Un diagnostic des risques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu'il soit bâti ou non bâti.
Cette obligation d'information des risques naturels et technologiques (diagnostic ERNT) s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés dans le périmètre d'exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet ou dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l'environnement (art. L. 562-2) et enfin dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.
Le diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien. Ce diagnostic doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé. Le diagnostic ERNT est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d'une entrée différée d'un des colocataires. L'état des risques naturels et technologiques mentionne la sismicité et les risques naturels ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention et auxquels le bien est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.
Le diagnostic gaz
En accord avec le décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un bien immobilier équipé d'une installation datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement, fournir un diagnostic immobilier spécifique qui est le diagnostic gaz. Cette évaluation aura pour objectif de détecter les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants.
Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité d’installation au gaz d'un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles. Il devra en outre vérifier les équipements fixes d'alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.), ainsi que l’état des tuyauteries et accessoires de raccordement. Il contrôlera les appareils de production d'eau chaude sanitaire et évaluera les systèmes de ventilation et d'aération du bien immobilier. Au terme du diagnostic immobilier, le professionnel aura dressé un bilan de l'installation au gaz naturel entrant dans l'une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave. La découverte d'un disfonctionnement entraînant un quelconque danger oblige le diagnostiqueur à en référer au distributeur de gaz : l'approvisionnement en gaz peut alors être suspendu. La réalisation d’un diagnostic immobilier gaz porte sur les parties visibles et accessibles de l’installation et ne nécessite généralement aucune dépose de composants.
Le diagnostic électrique
Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique a intégré la liste des diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Une entrée en vigueur réalisée selon les termes définis par le décret d'application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril. La réalisation d’un diagnostic électrique concerne exclusivement la vente d’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement) équipé d’une installation électrique datant de plus de 15 ans. Le vendeur devra joindre ce diagnostic immobilier électrique à toute nouvelle promesse ou acte de vente.
Concernant un bien immobilier soumis au statut de copropriété, le diagnostic électrique ne s’appliquera qu’aux parties privatives. Le diagnostiqueur aura également pour tache de s'assurer de la présence de certains systèmes de sécurité. Enfin, la principale mission du diagnostic électrique sera d'identifier les éventuels matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement. Toujours dans l'optique de circonscrire les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, un diagnostic électrique adéquat devra être réalisé par un professionnel soumis à des critères très stricte : disposer d'une assurance professionnelle, être indépendant par rapport à la transaction, etc. Soumis à sa réalisation, le vendeur d’un bien immobilier ne présentant pas de diagnostic électrique lors de la signature de l’acte authentique de vente sera dans l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Le diagnostic conformité piscine
Depuis la loi du 3 janvier 2003, et ce afin de lutter contre les risques de noyade, la législation impose des normes de sécurité piscine bien précises. Depuis le 1er janvier 2004, qu'elles soient à usage individuel ou collectif, les piscines privées nouvellement construites doivent être pourvues d'un dispositif de protection répondant tout autant à la nouvelle réglementation des normes de sécurité de piscine qu'à un respect du confort et de la qualité d'utilisation. Depuis le 1er mai 2004, les piscines existantes des locations saisonnières doivent également être pourvues d'un tel dispositif de mise en sécurité. Au 1er janvier 2006, ces normes de sécurité de piscine ont du équiper toutes les autres piscines existantes. Les barrières de protection doivent répondre à la réglementation relative à la sécurité piscine en empêchant qu'un enfant de moins de 5 ans puisse accéder au bassin sans l'aide d'un adulte. Les couvertures doivent pouvoir éviter l'immersion d'un enfant de moins de 5 ans. L'abri procède de la sécurité piscine en rendant inaccessible le bassin aux enfants de moins de 5 ans. L'alarme doit disposer d'un système de mise en route qu'un enfant de moins de 5 ans ne pourra pas arrêter pour pouvoir être en conformité avec la réglementation sécurité piscine.
Cette mise en conformité édictée par la nouvelle réglementation sur la sécurité d'une piscine concerne les piscines privées de plein air dont le bassin est totalement ou partiellement enterré (piscine familiale, de camping, d'hôtel...). Aucune taille minimum de bassin n'ayant été définie pour qualifier une piscine, les spas enterrés sont également concernés par la loi sur la sécurité des piscines. Lorsqu'un système de sécurité est déjà présent, une vérification de conformité est nécessaire (un document attestant d'une bonne conformité aux normes de sécurité pour piscine devra être délivré par le fabriquant ou par un contrôleur technique).
Voir les fiches pratiques de l'agence IMMOFRONTIERE - Législation sur les diagnostics
Effectuer un diagnostic immobilier permet d’évaluer l’état technique d’un bâtiment et de ses installations techniques en termes de solidité, de sécurité, de conformité réglementaire.
Lors de la signature de la promesse de vente, vous êtes dans l'obligation de présenter un certain nombre de certificats relatifs à la présence d'amiante, plomb, termite, un certificat loi Carrez, un état de risques naturels et technologiques et un diagnostic de performance énergétique. Ainsi que le CREP depuis Août 2008. Les diagnostics immobiliers sont simples, rapides et peu coûteux.
Le diagnostic amiante
L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier depuis 1997. Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants. Le Code de la Santé Publique oblige donc le vendeur d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante. L'expertise du logement sera effectuée par un professionnel du diagnostic immobilier.
Ce diagnostic immobilier devra être fourni par le propriétaire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. Dans le cas d'un bien immobilier géré en copropriété, seules les parties privatives devront faire l'objet d'une recherche d'amiante. L'expert en charge du diagnostic amiante portera donc sont attention sur un certain nombre de points sensibles du bien immobilier comme par exemple les faux plafonds, les dalles de sol, l'isolation phonique et thermique et les produits et matériaux employés (plus de 3000 matériaux contenant de l'amiante sont à ce jour référencés).
Le diagnostic de performance énergétique
Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone en France, après les transports. D'après le Centre interprofessionnel technique d'études de la pollution atmosphérique, les bâtiments émettent un quart du total des émissions françaises de CO2, soit la plus grosse partie après le secteur des transports. Selon les statistiques de la Mission Interministérielle à l'Effet de Serre, les rejets français de gaz à effet de serre se sont envolés depuis 2003 dans l'habitat privé et les bureaux : +7%, contre seulement +1% pour les transports. Issu d’une directive européenne du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments et instauré le 1er novembre en 2006 par Jean-Louis Borloo alors Ministre du logement (décret du 15 septembre 2006), le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) a pour objectif de dresser un bilan complet de la consommation d'énergie d'un bien immobilier. Les dernières études évaluant le parc immobilier français comme extrêmement énergivore, limiter les déperditions d'énergies des logements devient dès lors une priorité. En ce sens, un diagnostic immobilier DPE s'attachera également à proposer aux propriétaires des solutions adaptées.
Destiné à informer les potentiels acquéreurs ou locataires d'un bien immobilier sur sa consommation énergétique et son taux d'émission de gaz à effet de serre, le diagnostic DPE accompagnant obligatoirement depuis le 1er novembre 2006 tout acte de vente doit également, depuis le 1er juillet 2007, être fourni par le propriétaire d'un logement mis en location. Réalisé par un professionnel, le diagnostic immobilier de performance énergétique prend place au sein du dossier de diagnostics techniques indispensable à chaque transaction d'un bien immobilier. Ce diagnostic est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il devra être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi, en cas de travaux ou de remplacement d'équipements, d'optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il devra être établi depuis moins de 10 ans. Toutefois, le diagnostic n'aura qu'une valeur informative. À la différence d'autres diagnostics, comme le diagnostic termites ou le diagnostic plomb, l'acquéreur ou le locataire ne pourra s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.
L'utilisation d'une étiquette énergie analogue à celle en usage pour les équipements électroménagers est un facteur d'appropriation favorable. Les seuils des classes sont indiqués ci-dessous. Une étiquette pour connaître la consommation d’énergie.
L'information est complétée par une indication sur les émissions de CO2 liées aux usages pris en compte dans l'étiquette climat ci-dessous.
Une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations dur l’effet de serre.
Le diagnostic de la Loi Carrez
Depuis 1997, la vente d'un lot de copropriété qui représente une superficie supérieure à 8 m² vous oblige à indiquer la superficie privative lors de la signature de votre promesse de vente (compromis de vente) communément nommé l'expertise loi Carrez. Sont exclus de ce diagnostic immobilier, les biens immobilier suivants : les garages, les caves et les emplacements de parking. Ce certificat immobilier a pour objectif de garantir à l'acheteur la superficie du logement qu'il s'apprête à acquérir mais également de prémunir le vendeur contre tout recours éventuels de l'acquéreur en cas de superficie erronée. Le propriétaire peut prendre l'initiative d'effectuer lui-même les mesures de son logement, il est cependant conseillé de faire appel à un expert pour réaliser ce diagnostic immobilier minutieux (seule l'intervention d'un professionnel du diagnostic immobilier peut donner lieu à l'obtention d'un certificat loi Carrez). Ce dernier réalisera le métrage des parties privatives du logement à l'aide d'un laser mètre de haute précision.
Si aucune mention de la superficie n'est faite lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété, l'acheteur est en droit de réclamer la nullité de l'acte dans un délai maximum d'un mois à compter de la signature. Dans l'éventualité où le diagnostic immobilier loi Carrez s'avèrerait erroné (un écart inférieur à 5% de la superficie indiquée est toléré), le futur propriétaire peut demander une réévaluation du prix du bien immobilier en fonction de l'erreur (généralement 1% de réduction par mètre carré de différence). L'acquéreur disposera d'un an à compter de la signature de l'acte de vente pour effectuer cette réclamation.
Le diagnostic plomb
La loi du 29 juillet 1998 oblige les vendeurs d'un bien immobilier à faire établir par un expert "un état des risques d'accessibilité au plomb" (dit diagnostic plomb ou ERAP).A l'issue de cette expertise, l'expert délivre un certificat. Ce certificat doit être annexé à la promesse unilatérale de vente d'un appartement, ou d'une maison, si ce bien immobilier a été construit avant 1948, ou s'il est situé dans une "zone à risque d'exposition au plomb" délimitée par la préfecture. Cette expertise plomb doit avoir été établie depuis moins d'un an à la date de la signature de la promesse de vente. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et pourrait s'exposer à des sanctions pénales.
Un diagnostic immobilier plomb (ou CREP) a pour objectif la prévention et l'information vis-à-vis du plomb dans les peintures en cas de vente d'un bien mobilier. Tout vendeur de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un constat de risque d’exposition au plomb réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en diagnostic plomb. Ce diagnostiqueur qualifié doit ainsi avoir contracté une assurance professionnelle lui permettant de réaliser sereinement un diagnostic immobilier plomb.
A défaut de présentation du diagnostic plomb, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb. Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'informations générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration. Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire en transmet, de plus, une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement). Chaque bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un diagnostic immobilier plomb qui devra être annexé à une éventuelle promesse ou acte authentique de vente. Un diagnostic plomb ne sera demandé que pour les parties affectées à l’habitation ou à usage courant.
Depuis le 12 août 2008, un diagnostic immobilier plomb doit être joint à tout nouveau contrat de location concernant un logement construit avant le 1er janvier 1949. En cas de changement de locataire (nouveau contrat) et si l’absence de plomb (ou son seuil acceptable) a été attestée par un précédent diagnostic immobilier, il n’est pas nécessaire de renouveler l’expertise. La réalisation d’un diagnostic plomb impose un coût qui reste à la charge du bailleur.
Le diagnostic d’état parasitaire
Depuis le 8 juin 1999, la vente d'un bien immobilier localisé dans une zone considérée à risque doit être accompagnée d'un diagnostic immobilier attestant ou non de la présence de parasites. Avec comme objectif de protéger l'acquéreur et le propriétaire contre les agents de dégradation biologique du bois, l'expert devra déterminer, par cet examen du logement, si le bien immobilier est en proie à une infection, identifier les zones touchées et éventuellement le type de parasite.
Depuis 1999, la législation impose aux maires de tenir à jour un état des lieux de la contamination de leur commune. Parallèlement, chaque département doit délimiter les zones de son territoire infectées par la présence de parasites. Au sein de ces zones géographiques, tout bien immobilier bâti ou non bâti doit faire l'objet d'une déclaration en mairie dès que la présence de termites ou d’autres parasites xylophages est détectée. Concernant les immeubles et copropriétés, seules les parties privatives sont soumises au diagnostic immobilier termite. L'expert en charge d'un diagnostic termite devra indiquer le bien immobilier concerné, les parties de ce dernier qui ont été visités, pour enfin spécifier les éléments infestés par le parasite. Il est à noter que le professionnel effectuant ce diagnostic immobilier peut informer le propriétaire sur les travaux et traitements envisageables mais en aucun cas les réaliser lui-même. La réalisation d’un diagnostic termite doit, depuis le 1er novembre 2007, être confiée à un professionnel répondant aux exigences détaillées par les articles
L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation.
Le diagnostic des risques naturels et technologiques
Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti. Les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé. Un diagnostic des risques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu'il soit bâti ou non bâti.
Cette obligation d'information des risques naturels et technologiques (diagnostic ERNT) s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés dans le périmètre d'exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet ou dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l'environnement (art. L. 562-2) et enfin dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.
Le diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien. Ce diagnostic doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé. Le diagnostic ERNT est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d'une entrée différée d'un des colocataires. L'état des risques naturels et technologiques mentionne la sismicité et les risques naturels ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention et auxquels le bien est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.
Le diagnostic gaz
En accord avec le décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un bien immobilier équipé d'une installation datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement, fournir un diagnostic immobilier spécifique qui est le diagnostic gaz. Cette évaluation aura pour objectif de détecter les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants.
Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité d’installation au gaz d'un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles. Il devra en outre vérifier les équipements fixes d'alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.), ainsi que l’état des tuyauteries et accessoires de raccordement. Il contrôlera les appareils de production d'eau chaude sanitaire et évaluera les systèmes de ventilation et d'aération du bien immobilier. Au terme du diagnostic immobilier, le professionnel aura dressé un bilan de l'installation au gaz naturel entrant dans l'une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave. La découverte d'un disfonctionnement entraînant un quelconque danger oblige le diagnostiqueur à en référer au distributeur de gaz : l'approvisionnement en gaz peut alors être suspendu. La réalisation d’un diagnostic immobilier gaz porte sur les parties visibles et accessibles de l’installation et ne nécessite généralement aucune dépose de composants.
Le diagnostic électrique
Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique a intégré la liste des diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Une entrée en vigueur réalisée selon les termes définis par le décret d'application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril. La réalisation d’un diagnostic électrique concerne exclusivement la vente d’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement) équipé d’une installation électrique datant de plus de 15 ans. Le vendeur devra joindre ce diagnostic immobilier électrique à toute nouvelle promesse ou acte de vente.
Concernant un bien immobilier soumis au statut de copropriété, le diagnostic électrique ne s’appliquera qu’aux parties privatives. Le diagnostiqueur aura également pour tache de s'assurer de la présence de certains systèmes de sécurité. Enfin, la principale mission du diagnostic électrique sera d'identifier les éventuels matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement. Toujours dans l'optique de circonscrire les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, un diagnostic électrique adéquat devra être réalisé par un professionnel soumis à des critères très stricte : disposer d'une assurance professionnelle, être indépendant par rapport à la transaction, etc. Soumis à sa réalisation, le vendeur d’un bien immobilier ne présentant pas de diagnostic électrique lors de la signature de l’acte authentique de vente sera dans l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Le diagnostic conformité piscine
Depuis la loi du 3 janvier 2003, et ce afin de lutter contre les risques de noyade, la législation impose des normes de sécurité piscine bien précises. Depuis le 1er janvier 2004, qu'elles soient à usage individuel ou collectif, les piscines privées nouvellement construites doivent être pourvues d'un dispositif de protection répondant tout autant à la nouvelle réglementation des normes de sécurité de piscine qu'à un respect du confort et de la qualité d'utilisation. Depuis le 1er mai 2004, les piscines existantes des locations saisonnières doivent également être pourvues d'un tel dispositif de mise en sécurité. Au 1er janvier 2006, ces normes de sécurité de piscine ont du équiper toutes les autres piscines existantes. Les barrières de protection doivent répondre à la réglementation relative à la sécurité piscine en empêchant qu'un enfant de moins de 5 ans puisse accéder au bassin sans l'aide d'un adulte. Les couvertures doivent pouvoir éviter l'immersion d'un enfant de moins de 5 ans. L'abri procède de la sécurité piscine en rendant inaccessible le bassin aux enfants de moins de 5 ans. L'alarme doit disposer d'un système de mise en route qu'un enfant de moins de 5 ans ne pourra pas arrêter pour pouvoir être en conformité avec la réglementation sécurité piscine.
Cette mise en conformité édictée par la nouvelle réglementation sur la sécurité d'une piscine concerne les piscines privées de plein air dont le bassin est totalement ou partiellement enterré (piscine familiale, de camping, d'hôtel...). Aucune taille minimum de bassin n'ayant été définie pour qualifier une piscine, les spas enterrés sont également concernés par la loi sur la sécurité des piscines. Lorsqu'un système de sécurité est déjà présent, une vérification de conformité est nécessaire (un document attestant d'une bonne conformité aux normes de sécurité pour piscine devra être délivré par le fabriquant ou par un contrôleur technique).
Voir les fiches pratiques de l'agence IMMOFRONTIERE - Législation sur les diagnostics
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